宅建士試験合格講座 都市計画法 ＞ 都市計画の内容 #1
第2節 都市計画の内容
都市計画区域や準都市計画区域が指定されると、それぞれに、必要な都市計画が定められます。ここでは、都市計画にはどのようなものがあるのか、その具体的内容について学習します。
■ １ 都市計画区域の整備、開発および保全の方針（「マスタープラン」）
「都市計画区域の整備、開発および保全の方針」は、「マスタープラン」とも呼ばれます。都市計画区域が指定されると、その都市計画区域についてどのような街づくりを行っていくのか、基本的な方針を示さなければなりません。それが、この「マスタープラン」です。
全ての都市計画区域について、都市計画に、「マスタープラン」を定めなければなりません。マスタープランの中身は、次の通りです。
① 区域区分の決定の有無および当該区域区分を定めるときはその方針
② 都市計画の目標
③ 土地利用、都市施設の整備および市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針
①については、必ず定めるものとされ、②③は定めるよう努めるものとされています。
都市計画区域について定められる都市計画は、当然この「マスタープラン」に即したものでなければなりません。
■ ２ 区域区分
区域区分とは、市街化区域と市街化調整区域の区分です。実務上は、「線引き」と呼ばれます。
指定された都市計画区域に、全て住宅や工場、商店を建てたのでは、かえって息苦しく住みにくい街になります。そこで、都市計画区域の中にも、緑を残しておく地域が必要になります。緑を残して、そこでは農業や林業、漁業などをやってもらいたい。こういった地域を『市街化調整区域』といいます。
逆に、集中的に人口の密集を図り、都市生活の利便を図る地域もあります。このようなところを『市街化区域』といいます。
都市計画法では、市街化区域および市街化調整区域は次のように定義されています。
① 市街化区域とは、1. すでに市街地を形成している区域、および、2. おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいう。
② 市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域をいう。
都市化がかなり進んでいる都市は、無秩序な乱開発による緑の減少を防ぐために、市街化区域（市街地にするところ）と市街化調整区域（緑を残すところ）に分ける必要があります。そこで、一定の大都市を含む都市計画区域では、区域区分を必ず定めるものとされています。しかし、そうでない田舎の都市では、かならずしも市街化区域と市街化調整区域の区分（区域区分）は必要ありません。そこで、それぞれの地域の実情に応じて、必要に応じて区域区分を定めることができることになっています。したがって、都市計画区域でありながら、市街化区域でも市街化調整区域でもない『区域区分が定められていない都市計画区域』という区域も登場することになります。このような区域は、実務上は『非線引き都市計画区域』と呼ばれたりします。
1. 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）を定めることができる。つまり、区域区分は必ず定めなければならないものではないというのが原則であり、「区域区分が定められていない都市計画区域」も存在する。
2. 三大都市圏の一定の区域や指定都市の区域の全部または一部を含む都市計画区域においては、区域区分を必ず定めるものとされる。
【参考】三大都市圏の一定の区域とは、次の区域をいいます。
① 首都圏整備法に規定する既成市街地または近郊整備地帯
② 近畿圏整備法に規定する既成市街地または近郊整備地帯
③ 中部圏開発整備法に規定する都市整備区域
3. 準都市計画区域には、区域区分を定めることができない。準都市計画区域は市街化を行う予定がないからである。
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