村づくり型不動産経営術６ 【事業収支計画編】前編
本日は、月末の2月29日です。4年に一度の閏年ですね。ということで、オリンピックイヤーでもあります。
本日から、僕は熊本出張でただ今、熊本に向けているところです。
今年は年始から1月は富山、群馬、山形、一関、２月は紫波町、富山、熊本と出張が続いております。出張が続くので体調管理が最も僕と大切な仕事になってきていますが、先週は風邪気味でしたが、本日は体調が復調してきたので気合いを入れて、熊本へ向かいたいと思います。
月末ということで、本日は月１回のメンバーシップ限定のシリーズである『村づくり型不動産経営術』の第6弾の記事を書いていきます。
気になる方は、月額1500円のメンバーシップ・『村づくり』の仕事と暮らしにご加入ください。普段の有料記事も読めて、メンバーシップ限定の記事を読めますので、お得なメンバーシップとなっております。
最近は、出張先でまちづくり界隈のメンバーシップの方からも、洞口さんとnoteはとても参考になっていて、めちゃくちゃ楽しみにしています！と言われて、とても励みになっております。
なので、是非是非、コメントなど感想をいただけると励みになります。案外、コメントをいただけるとコミュニケーションにより、さらに良き情報を聞き出せると思いますので、活用してください。
それでは、今回の第6弾となります。
今までを振り返ると、第１弾では、どのエリアに不動産開発及び地域開発をしていくのが良いか？！そのポイントについて記事にしました。
第２弾では、コンセプトづくり編の前編として、地域の課題や資源をきちんと分析し「目的の設置」について解説しました。
第３弾は、「目的設定」の後の実際の具体的なコンセプトをどのようにつくっていくか、具体のビジョンメイキングについて解説していきました。
第４弾では、具体のビジョンを実現するための入居者探しについて、解説していきました。
た。
前回の第5弾では、「間取り」ということで、コンセプトに合わせた建築計画でした。
そして、今回はいよいよ事業収支計画編となります。 事業収支計画、つまり、数字をきちんと計画するということが、事業をやる上で最も大切な部分になります。数字を押さえられないのであれば、これは素人のお遊びになりますので、「数字に向き合うこと」が全てと言えます。
10個のポイントとしてまとめていて、真ん中に位置しますが、実は事業を考える時に数字は常に追いながら、他のポイントを押さえていくことになります。なので、数字は常に押さえておく。これが最も大切なことなのです。
不動産経営をする時に意識する１０個のポイント
１.エリア選定
２.そこで創り出す暮らしのコンセプトづくり
３.入居者探し
４.間取り
５.caprate/実質利回り ←今回はココ！
６.キャッシュフロー
７.資金調達
８.想定売却益
９.チームビルディングと役割分担
１０.クオリティコントロール
不動産事業の大枠の数字を押さえよう！
不動産事業を実施する時には、最低限、押さえておく数字です。
基本的に不動産のポイントは4つです。
①売上(収入)
②イニシャルコスト(支出/減価償却)
③ランニングコスト(支出)
④ファイナンス
これらにまつわる数字を押さえていけば良いことになります。
①と売上は簡単ですね。いくらで貸して、いくら年間売上が入ってくるか？！
②も簡単です。建設にかかる開発コストです。ここに土地の取得コスト、建設費、設計費用があり、細々したところで、地盤改良、測量費用などがあります。
③になると、ちょっと分からない方で出てきますが、そんなに難しい話ではありません。建物を建設した後にもランニングコストがかかります。
一般的には固定資産税や保険料、不動産管理料などです。これらをきちんと計算に入れましょう！ということで押さえてもらえればと思います。
詳しくは、後で説明していきます。
④はファイナンスなので、金融情報です。つまりは、自己資金はいくらで、借入額はいくらで、金利何%で、何年の借入期間で借りるか？！これにより、次回の記事で説明しますが、年間のキャッシュフローが変わって来ます。
大枠はこの4つのファクターで不動産事業は決まってくると思ってもらえれば良いです。
なので、いくらで建てて、いくらで貸して、どのくらいで資金調達して、日々、どのくらい金をかけて維持するか？！というシンプルな話なのです。
それが決まると、不動産の事業収支、つまり数字としてキャップレートが出て来ます。この数字をどのくらいを狙っていくかが重要なポイントとなります。実際、どのくらいの数字を狙っていくのが良いかは後ほど、説明をしていきます。
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