【最新号試し読み】月刊不動産流通 24年7月号
「月刊不動産流通2024年7月号」が発売となりました。
その中から、
・流通フラッシュ「賃貸住宅管理が変わる 深化する『メンテナンス』」
・特集「『賃貸仲介・管理業の未来』Part8 メンテナンス」
の試し読みを掲載します。
試し読み②（全文掲載）
流通フラッシュ
「賃貸住宅管理が変わる 深化する『メンテナンス』」
独自のアイデアや最新技術も活用。
管理会社も一歩先を見据えた”提案”
オーナーの大切な資産である賃貸住宅の収益を最大化させるため、管理会社は日常的な管理サービスの向上、住戸のリノベーション提案などに加え、適切な建物メンテナンスの推進が欠かせない。適切なメンテナンスを行なうことで、建物の寿命は延び、賃貸住宅の価値の維持・向上に繋がるからだ。
分譲マンションの場合は、管理組合が定めた「長期修繕計画」に基づき必要に応じたメンテナンスを行なうが、賃貸住宅でそうした物件はあまり見られない。物件価値の維持・向上のために長期スパンでコストをかけるべきであると考えるオーナーが少なく、さらに高額な修繕費の拠出に難色を示すことが多いというのが理由だろう。
そうした中、賃貸住宅の長期修繕計画策定・実施をオーナーに提案。経年に応じたメンテナンスで物件を良好に維持していこうと取り組む管理会社が見られるようになってきている。省コスト化、効率化に向けても管理会社各様に工夫を凝らし、建物修繕にあたって「ドローン」を活用、高所の外壁や屋根の調査を行なうなど、最新技術を駆使する事例も出てきた。
賃貸住宅へのユーザーニーズは多様化し、住宅の性能も時代とともに変化している。それらを管理し、良質なストックとして次世代に継承していくためにも、建物のメンテナンスが不可欠となる。その重要性をオーナーに理解してもらい、最善の取り組みを行なっていくことが、今後、管理会社、ひいては業界全体の役割となろう。オーナーから信頼をえるためのカギとなるのは、一歩先を見据えた、”提案力”のある管理会社になることかもしれない。
試し読み②（一部掲載）
特集
「『賃貸仲介・管理業の未来』Part8 メンテナンス」
賃貸アパート・マンションを良質なストックとして維持していくために重要となるのが「メンテナンス」。建物や設備の劣化・損傷を早期に発見し、修繕することにより、物件の寿命を伸ばすことが可能となる。オーナーから預かった資産を維持・向上させるためにも不可欠な取り組みだ。
今回の特集では、着実に効果を上げている取り組みや、これまでにない発想や独自の手法で建物の維持・保全を手掛ける管理会社を取材。そこから、メンテナンスの今後のあり方を探ってみる。
高まる「メンテナンス」の重要性。
業界全体でも資格制度を創設
賃貸管理の現場で求められる
「建物知識」と「提案力」
賃貸住宅における定期的なメンテナンスは、入居者の確保や物件の資産価値の維持・向上のために欠かせない。また、近年は自然災害の頻発により、被害を拡大させない”予防”につながるメンテナンスも不可欠とされている。一方、インターネットの普及によってユーザーの情報量が格段に増え、物件を選ぶ際に維持・管理も重要なポイントと考えられるようになってきた。
こうした背景を踏まえ、賃貸住宅管理業法では「建物の維持・保全」が管理業務として定義され、賃貸管理業界の団体でもその取り組みを強化していこうという動きが見られる。（公財）日本賃貸住宅管理協会が2023年に創設した「賃貸住宅メンテナンス主任者」認定制度はその一つだ。
定期的なメンテナンスを行ない物件を良好に維持していくためには、建物の設備や維持・保全に関する一定の知識やスキルが管理会社のスタッフにも求められる。「現場のスタッフにメンテナンスの知識が足りないと、オーナーや入居者からの問い合わせに正しい初期判断ができません。それが原因で修繕業者にミスマッチな発注をしてしまうと、オーナーや入居者からの信頼を失うことにもなりかねない。そうならないために、『建物の維持・保全』における知識を幅広く取得した人材を認定する制度を立ち上げました」（同協会賃貸住宅メンテナンス研究会会長の小菅貴春氏（(株)小菅不動産代表取締役））。
同協会では、資格制度の普及を通じ て、工事施工業者等に正確な修繕の指示を出すことができ、さらには建物の維持・保全における“提案力”を持つ人材を育成していく計画だ。
管理会社の主要な役割は、 「オーナーの収益最大化」を実現させることではあるものの、今後は適切なメンテナンスで賃貸住宅の良質なストックを増やしていくことも、業界全体が担っていくべき重要なテーマといえよう。
ここからは、独自のアイディアや手法でメンテナンスに取り組む4社の事例を紹介。そこから、「メンテナンスの今後のあり方」について探っていくことにする。
ドローンを活用
早めに劣化をチェック
目視では難しい屋根など
不具合が発生する前に
東京23区内、多摩地区、埼玉県の東京隣接エリアに限定し、留守宅管理代行を中心に約200戸を管理するラビットホームズ(株)（東京都練馬区、代表取締役：岩崎和夫氏）。同社では目視による健康診断を行なっていたが。高所の外壁や屋根に関しては登ってみないと劣化状況が分からないため。オーナーに修繕を提案することができていなった。
一般的に、築20年以上を経過した物件は、外壁や屋根の劣化により台風や時などは雨漏りを起こす可能性が高く、屋根の劣化やひび割れを放置しておくと破片等が落下して通行人にケガを負わせる恐れもある。しかし高所の調査を専門業者に依頼すると、足場を組む作業だけで50万円程度の費用がかかる上に、作業が完了するまでに数週間を要する、それが原因で調査を渋るオーナーが多く、雨漏りを起こしてから初めて同社に修繕を依頼するケースが多かったという。それでは結果的に修繕コストが高くなってしまう。早めに不具合を見つけることができないか…。この問題を解決したのが「ドローン」だった。
もともと機械モノが好きで。趣味でドローンを飛ばしていた岩崎氏は、「高所の調査にドローンを生かせるのではないか」と思い付く。試しに4K画像対応のカメラを搭載したドローンで空撮してみたところ、外壁のひび割れや屋根の劣化状況が鮮明に確認できた。そこで2017年よりドローンによる建物状況調査をスタート。22年12月から有人地帯での目視外飛行が可能となったことから、無人航空機操縦1級のライセンスを取得し、これまでに100件以上の調査を行なっている。
この特集では他にも、
・発想の転換で雑草を徹底的駆除。入居者評価がアップ
・『2018年台風』をきっかけに対応チェックリスト化
・建物状況を予測・見える化。長期スパンで修繕計画を提案
等々のテーマ建物の維持・保全に取り組む管理会社を紹介しています。
その他さまざまなコーナーが有ります
「月刊不動産流通2024年7月号」には、この他にも不動産実務に関わるさまざまなコーナーを掲載しています。
・宅建業者が知っておくべき『重説』に必要な基礎知識Q&A 〜建築編
「建物図面の見方と現地調査 意匠編」
・関連法規Q&A
「宅地建物取引業の大臣免許申請等に係る経由事務の廃止及びオンライン申請について教えてください」
・一問一答！建築のキホン
「日影規制における建物の高さと測り方とは？」
・不動産登記の現場から
「外国人氏名登記と犯収法改正」
・適正な不動産取引に向けて―事例研究
「売買契約を見送るとの連絡の後に、他業者の媒介で当該物件を購入した買主に対する当初の媒介業者からの報酬請求が認められた事例」
などなど…
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