頭金がない場合の住宅ローンの組み方とは？

住宅購入を予定している方々の相談を日々受けていると、 

中には頭金を準備できない方もいらっしゃいます。   

今は、金融機関もどんどんお金を貸したいので、 

頭金がなくても住宅ローンを組むことが可能です。   

銀行が扱うローンの場合は、 そのまま10割借入れすることができますので、 

今回は住宅金融支援機構が扱う

全期間固定金利型の住宅ローンである 「フラット35」 

の組み方についてお伝えします。     

ちなみに、住宅金融支援機構とは どういった機関なのかというと、 

昔は銀行で住宅ローンを借りるには、 

土地・建物の価格をあわせた金額の2割程度の頭金は必要でした。 

頭金が準備できないと家を買えなかったわけですね。 

それでは家を買える人が限られてくるので、 

銀行で借入れできない方でも家を買いやすくする目的で 

2007年に旧住宅金融公庫の業務を引き継がれて発足したのが、 

この住宅金融支援機構です。   

また、いくつかの金融機関では 

この住宅金融支援機構の「フラット35」を扱っていますが、 

これは簡単に言うと住宅金融支援機構の代理店として 

この「フラット35」を販売しているイメージになります。     

頭金が準備できない場合のフラット35の組み方   

では、頭金が準備できない場合のフラット35の組み方はというと、 

以下の2つのパターンになります。   

①フラット35（10割融資）   

②フラット35（9割以下融資）＋変動金利（1割融資）     

これは、どういうことかというと、 フラット35は物件価格の融資の割合によって金利が異なっています。   

例えば、2020年10月の金利で比較すると 

10割の融資を受けた場合の金利は1.56％、 

融資を9割以下に抑えた場合の金利は1.30％となっています。 

頭金を1割以上入れることができれば 

有利な金利が適用されることになるということです。   

ただし、今回のパターンは10割融資ですので、 

フラット35の融資を9割以下に抑えても 

残り1割を借入れする必要があります。   

各金融機関では この1割を借入れするためのローンを用意しています。   

このローンの金利は若干高くなっており、 

だいたい2％～3％前後が一般的です。 

（この他に借入する際の融資手数料もかかる場合があります。）     

では、問題はどちらの方が有利になるかです。     

結論から言うと、それは  

 「②フラット35（9割以下融資）＋変動金利（1割融資）」   

の方です。     

1割を金利が高いローンで組んでも、 

9割以下の金利がかなり低く抑えられているので 

35年などの長期的なスパンで考えた 

「トータルの金額」では有利になるのです。   

借入価格によりますが、 この違いだけで

100万円以上支払うお金が変わってくることになります。   

100万円は決して少ない金額ではないので、 

この差は馬鹿にできないですね。   

やはり、比較することは重要だと感じます。