#064_ハードルが上がった、サラリーマンの不動産投資

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#064_ハードルが上がった、サラリーマンの不動産投資

不動産投資をやりたいんです！
不労所得を作りたいんです、何から始めればいいでしょう？

こういうご相談を受けることが、多くなりました。
ですが、残念ながら今は物件価格が上がっていて、なかなか適した物件を探すことができない状況なんですよね💦
なので、積極的には勧められないというのが正直なところです。

土地を持っていない、いわゆる「サラリーマン投資家」が、
初めて融資を引いて実物不動産に投資をする場合、
「融資が引きやすくて、利益が出るものを探す」ということがポイントになってきます。

となると、都市部の築浅木造アパートが有力候補になってきます。
築浅なら耐用年数が長く取れるので、融資を受けられる期間が長くなりやすいですし、
マンションよりも、アパートの方が表面利回りが高いからです。

ところが、アパートでも、東京近郊では、表面利回りで6%台といったところです。
5年前だと、頑張れば8%近い物件も探せましたが、今は難しいですね💦

一方、比較的借りやすい金融機関の場合、融資の金利は2％前半といったところです。
シンプルに金利の差を出すと、4%程度。
もちろん、管理委託費用や光熱水費、固定資産税などの諸費用が、別途必要になります。
賃料の下落や空室率、募集にかかる費用も織り込まなければなりません。
なんだかんだと、2%～3％の間くらいの実質利回りになる可能性が高いです。

あれ？全世界株式の想定リターンは、約7%程度ではなかったでしたっけ･･･
だったら、株式指数に全力投球しておく方がいいのでは？という気がしてきますよね。

借入をして「レバレッジ」をかけることで、入ってくるキャッシュは増えますが、将来の修繕に向けて一定額を積み立てるなど、全てを使って良いわけでもありません。
そこまで大儲けって感じではなさそうですね💦

不動産の魅力は、比較的簡単に「事業」が作れるところにあります。
資産管理法人を立てたり、個人事業主として事業規模で運営をすれば、資産を分散して税金の支払いを押さえる工夫もできますね。

ただ、ここまで行くと経営になってきますので、ほったらかしで不労所得というのとはちょっと様子が違ってきます。

なので、ラクして儲けたいというよりも、
「いろいろ工夫して経営をしてみたい！」という方であれば、不動産投資の基本を勉強して、実際の物件をたくさん見てみるといいですよ。

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