#072_たくさんあって分かりにくい「土地の価格」の基礎知識

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#072_たくさんあって分かりにくい「土地の価格」の基礎知識

ご自宅や、ご実家など。
何らかの形で、「土地」を持っていらっしゃる方は多いと思います。
ところでその土地、いったいどれくらいの価値がありますか？

これを把握するのって、なかなか難しいですよね。。。
それは、土地にはたくさんの「価格」が存在するからです。

そこで今回は、４つの公的な価格とその特徴について、
お話しをしたいと思います。

基本的には、土地の価格は売主と買主の合意で決まります。
本当は1億円の価値があったとしても、売主が5,000万円で合意をして売ってしまえば、売買は成立します。

その他に、公的な価格として、
公示価格・基準値標準価格・固定資産税評価額・相続税評価額の４つがあります。

公示価格とは、国土交通省が毎年3月下旬に公表しているものです。
全国約2万6,000か所にある「標準地」の1月1日時点の価格のことです。
標準地は、都市計画区域（＝各自治体が街づくりを実施するために指定した区域）から土地鑑定委員会が選定しています。

基準地標準価格とは、全国に2万か所以上ある「基準地」を調査し、それをもとにして決められる土地価格のことです。
「標準地」は国土交通省でしたが、「基準地」は、各都道府県が主体となって決めていて、都市計画区域以外の地点の価格も算出されます。
基準地標準価格は、毎年7月1日時点での価格を、9月に各都道府県が発表するという流れです。
公示価格の補足的な位置づけですね。

公示価格や基準地標準価格では、
毎年定められた場所の価格が公表されるので、
地価の変動が分かりやすいことから、
土地の売買や資産評価の目安として活用されています。

固定資産税評価額は、その名の通り、固定資産税を計算するときの基準となる資産の評価額のことです。
都市計画税・不動産取得税・登録免許税など、さまざまな税金を計算する際の基準にもなりますね。
さらに、融資する金融機関が不動産の担保価値を算出するときにも用いられるので、戸建てや一棟アパートなどの売買でも、目安としてよく活用されます。

固定資産税評価額は、各市町村（東京都23区は区）が決定します。基準日は1月1日で、発表されるのは毎年3月下旬ごろです。
固定資産税評価額は、3年ごとに見直しが行われ、公示価格の70％程度の価格となります。

そのため、固定資産税評価額から土地売却の相場の目安を簡易計算することが可能ですので覚えておきましょう！
まず、固定資産税評価額を0.7で割ると公示価格となります。
公示価格のおおよそ1.1倍から1.2倍の価格が実勢価格となることから、

土地の売却相場 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

これをひとつの目安にするといいですね。

相続税評価額は、毎年国税庁が発表しているもので、相続税や贈与税を算出する際の基準となる価格です。
不動産の売買をする際に参照される公示価格とは使用目的が異なるので、時価の大きな変動によって混乱しないように、公示価格の8割程度を目安に調整されているのが特徴です。
こちらについては、また改めてお話しをしますね！

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