資産性の高いマンションとは？
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。
今日はこの話題です。
まず資産価値とはなにか、ということですが、「資産」＝将来的にもその価値を保ってくれる確度が高いもの、として捉えることができますね。そして資産性とは、その物品が、資産としての性質をどれほど持っているか、という定性的な指標になります。
例えば、軽自動車は使っているほどに価値が下がりやすいですし、なんなら事故したら最悪なくなりますよね。つまり資産というよりは、費用・コストとみなしやすい。よって資産性が低い。
一方、金は資産性が高いと言われますが、これ金の世界の総量というのもはある程度一定で価値の変動が大きくなく、また壊れたりしないというという点で資産性が高いといえます。（ダイヤモンドも総量は限られますが、割れやすいので２つに割れると価値が1/2ずつ、、とならない点で金よりも資産性が低いといえますね）
そんな資産性を不動産においてみてみると、資産性が高い不動産とは、将来にわたってもその価値が減りにくい不動産のことを指します。資産の価値は必ず変動します。土地はなくなりませんが、相場によって変わります。上物は使うほど劣化し、築年数が上がるほどそりゃ古くなります。
それでも価値が相対的に減りにくい物件のことを資産性の高い不動産・マンションといえるということになります。
資産性で家を選ぶことの是非はもちろん有り、私は資産性と居住性のバーをどっちに寄せるかというのは価値観であってどちらも正解なので今日はそこには触れませんが、では、「資産性の高いマンションがほしいんじゃ！」となったらどんなマンションを探せばいいのか、という話をしていきましょう。
まず逆に、資産性の低い不動産とは？
低くなりやすい方面をまずは見てみましょう。
いろいろな見方がありますが、まずは「将来になるほど、（同等の価格では）売りにくいマンション」というのが一つの目安になります。
まず前提、どんな価格でもよければ不動産は必ず売れます。（０円でも売れない物件もありますが、これはマイナスの価格を持っているということですね）また、どんな物件も相場よりも割安であったらお買い得です。
ただ、買ったときに比べて、将来に行くほど価値が減りやすい＝買ったときの価格よりもディスカウントされやすいものは以下のような特徴があります。
「今」よりも「未来」にいくほど価値が減りやすい。それは環境が劣化する、モノが劣化する。の２つです。もちろん現在価値に未来の変化も織り込まれていますが、得てして自宅というものは実用性も兼ねているため、それ以上に価値が減りやすいです。
①環境が劣化する＝需要が減りやすい
これはエリアの利便性と、社会の変化から考えれます。エリアの利便性はわかりやすくすると人口の変化で、人口の減少が早いエリアというのは注意が必要です。東京でも、世田谷区はそれに当たりますね。
また、広すぎる・駅から遠いという物件も、なかなかコロナによる社会の変化は読みづらいですが、各家族・少子化による世帯人数の変化・共働き世代の増加は不可逆なので、今後の需要は減りやすいでしょう。
統計的には、駅徒歩10分以内はリセールバリューがプラスに働いているといわれます。
②モノが劣化する＝経年劣化の可能性が高い
中古マンションは管理を買えといいますが、管理状況がよくないということは、将来劣化し易いということです。修繕計画がない、自主管理物件であるという点。また管理費修繕費の未納率が高いといった特徴も、管理状況がよくない１つの特徴です。
資産価値が下がりにくい物件を探す際のポイント
いくつかポイントがありますが、大別すると
土地の価値
共有部
専有部
に分けられます。
土地の価値は先程軽く述べたので、いいとして、共用部の価値については、修繕が大事です。
修繕とは、多くは、壊れたものを直す、という意味合いが大きいですが、さらに大事なのがプラスの修繕をできているかという点。あまり築浅の場合は気にすることはないですが、築古の場合は大きな差が出てきます。
同じ40代でも、見た目の若々しさにかなりの差が出るように、マンションも同様です。
例えば、ディンプルキーが追加されていたり、宅配ボックスが追加されていたり、複層ガラスに変わっていたり、、という点。また管理規約も時代の変化にあわせて正しく改変されているか。など。
マイナスを０に、は当然のこと、０をプラスにするような修繕をしているマンションは評価が高いです。
最後は専有部。基本的に、内装はリフォーム・リノベすればすべて変えることが可能です。それゆえ、変えられない部分に気を向けましょう。眺望・日当たり・通風というものは、近くにマンションが建つ、、という理由で変わりえますが、現状よい物件を選ぶ方が良いでしょう。SUUMOなどのポータルサイトでは反映されにくく、ただ実際現場にいくと気持ちよさというものは格段に違ってきます。また、リノベ・リフォームしやすい間取りというのも存在し、将来の変化に対応しやすい物件ほど、資産価値は高いと言えるでしょう。
ということで、今日は資産価値について書いていきましたが、また不動産というのものは個別性も高いです。また中古物件ほど買うのが難しいと言うのが実態です。ただ、今後は中古中心の世の中になるのは目に見えていますので、ぜひ優秀な資産価値を見極められるエージェントと一緒に、家探しを進めていってもらいたいです。
当社の優秀なエージェントと家探しをしたい、相談をしたいという方はこちらからぜひご気軽にお問い合わせください。
それではまた。
※この記事はNewsPicksトピックス「ロジカル不動産」で連載された記事を引用しております。最新記事はこちらからお読みください。
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