クレーマー入居者を予防し、入居者と1ヶ月で良好な関係を築く方法
不動産賃貸業をしていて、入居者からのクレームって本当に避けたいと思いませんか？
https://youtu.be/DChwpaSi9dA?si=cCtcooD2bPNEgGeU
僕は、常にそう思っています笑。 クレームほど嫌なものはない・・・。
私自身、ひどいクレームに悩んだことはありませんが、クレームに発展しそうになった例は何回か経験しています。
ですから、不動産投資に興味がある人、これから始めようと思っている人は特にこのnoteを読んで、切っても切れない不動産でのクレーマー対策(不良入居者)の対応についてコツがわかるようになって頂きたいと思います。
全部読みきれない場合は、最後のまとめだけでも読んでいただければOKです。
ただし、その結論に至る過程はしっかりとわかっていないと解像度が低いままですから、基本的には全文読んでいただいた方が良いかと思います。
まぁ折角の機会ですから、「明日は我が身」ってことで、読んでみましょ！
自己紹介
私について手短にお話しますと、私は研修医時代から「経済的独立の上で、仕事したい！」とずっと思い続け、医師兼不動産を主に、臨床研究や不動産やビジネスに手を出しているという・・・最終的に何やっているか良くわからない人です。
私は不動産投資のスキルは経済的独立のためには必須と考えていました。
世界的に有名な不動産投資家であるドルフ・デ・ルース氏は、「日本を含めて世界中の裕福層で不動産と関わりの無い方はほとんどいない」と言っています。
しかし、最初から数千万円をかけて投資するのは怖い。怖すぎる。
そう、低リスクで経験を積み、安定して不動産を運営したかったのです・・・。
なんとか低リスクで不動産投資を一周する方法はないか・・・？そう思いました。
そしてとにかく体験を重視した結果、築古戸建投資(ボロ戸建)DIYから入った経験があります。
今だからこそ言えますが、築古戸建手法は、下流〜中流層の多くの人にとっては継続的に、裕福層にとっては体験することで今後に活かすことのできる、おすすめできる経済的独立の手法です。
・・・しかし、まったく右も左もわからない状態から始めた不動産投資でしたので、かなり苦労することが多かったです。
わかります。面倒くさいですよね。
「ただでさえ忙しい日常なのに、そんな手間のかかることなんてやってられないよ！」
仰る通りですが、一通りマスターして上手く軌道に乗せてしまえば、それ以降大きく手間がかかることはありません。基本的に、人に任せることも可能な分野だからです。
ただ、唯一。クレーマー問題に関しては避けて通れない場合が多いのです。
特に築古戸建やアパートだと、避けられない場合が多いのです。理由は所得や知・・・。これ以上言わなくても、察してください。
テクノ（ 仮名 ）が夜逃げした家。
ワタクシの事務所の目の前にある貸家だ。
損失は未納の家賃とリフォーム費用、残置物撤収を含め、約二百万円。
退去交渉の時はノイローゼになりそうだった。
家賃を払わない人間が近所に住んでいるだけで、気が滅入る。
思い出しただけで、無性に腹が立つ。
お金が無い言い訳を訊くのも疲れる。
敵の敗戦の経緯を訊く、つまらない仕事だ。
家庭訪問をする時間が無駄。
家の前を通る度に、負けた気分になった。
特に、自由気ままに生きるために始めた不動産投資で、クレーマーと遭遇し、嫌な気持ちになるなんて本末転倒だと思いませんか？
築古戸建とクレーマー(不良入居者)
そういう訳で私は、多少の時間を費やせるのならば、不動産投資の一番最初は築古不動産戸建てを多少のDIYをする形で行うことを推奨しています。
一度は自分で何事も経験していくと、見えてくる世界が変わるからです。
詳細は今回は省きますが、そういう理由から、仮に一番最初に築古戸建を購入したとします。(機会があれば勤め人がどうやって築古戸建を始めるのか、改めて書きたいと思います。)
その際、先ほど話していた通り、問題になってくるのが不良入居者(クレーマー)の問題です。
https://www.rakumachi.jp/news/column/135885
築古不動産投資は、安い物件であるから築年数が30年以上のことがあり、場合によっては50年近い場合があります。
ですからあらかじめ物件について自分がチェックをしていても、時折入居してから水道の問題や、扉の問題等いろいろな問題が起きてくるのです。
年収の低い住人が入居するわけですから、クレームが入って大問題につながることがあるようです。
普段忙しい勤め人が、こんなことで呼ばれていては身が持ちません。では、我々労働者は築古戸建は不可能なのでしょうか・・・？
入居者とのトラブルを避けるコツ
大家の規模が比較的大きくないこともありますが、幸いにも私は今のところ、大きなクレームに困った事はありません。
ただ全く対策していなかった訳ではありません。コツは以下の通りです。
1. そもそも不良入居者をはじく。
結構根本的な問題で、それが出来れば苦労はしないのかもしれません。
しかし、これはある程度実行可能だと思います。
「入居者がどんな人かなんて、わからないでしょ」と思うかもしれませんが、決してそんなことはありません。
著名な大家さん達のクレーマー問題も、大体は「やっぱりあの入居者はやめておくべきだった」という話をされています。お金を優先し過ぎて、早く入居を決めてしまうのですね。
たとえば自分自身が入居案内をする・もしくは立ち会えば、入居を考えている人の顔や質がわかります。その時に着ている服装や化粧、靴、化粧等である程度の推測が立つでしょう。
この時、いわゆる普通ではない厚化粧、目の周りの化粧が濃い場合、アクセサリーが過剰な場合等は精神的に異常がある場合があるので、要注意だと思います。これは、対面での仕事の経験がある人であれば経験があるのではないでしょうか。
いや、80年代からタイムスリップしてきたんかい！というか、80年代でもそんな濃いアイメイクしないだろ！・・・て感じです。
化粧をしていなかったり安い服装であるだけでは、あまり気にしなくていいでしょう。低収入の人はそこまで周りに費用をかけられない場合があるからです。
その他、挨拶の仕方や目線、声のトーンなどに注意をしておきましょう。
こういうクレーム気質の方は、挨拶が出来ないまたは不自然、目線が合わない、声のトーンが低すぎるまたは高すぎる、適切なボリュームでの会話が出来ない、等々特徴があります。
また、自分が会わずに仲介業者を入れて見に行ってもらっている場合でも評価は可能です。仲介業者が入居者の入居希望者の情報を提供してはいけないと言う決まり次第はないので、もしチャンスがあれば探りを入れておきましょう。ぶっちゃけ、管理会社もある程度慣れていますから、はっきりとその情報聞くようにしましょう。
注意してほしいのは、仲介業者が管理会社と異なる場合です。仲介業者は基本的に客付けすれば仲介手数料を取れる仕組みになっているので、さっさと客付けをすて片付けたい、と思っているかもしれません。初心者の場合はその点に注意しましょう。
また、入居者について事前に仕事や免許を確認することもできます。家族構成もわかるので、そういったところから世帯年収や家族の構成をチェックしてみてください。
2 .迅速速やかな対応。
そういったクレームの電話が入った時、あなたはなるべく接触を嫌がったり、電話に出なかったりしたくなるかもしれません。
気持ちは凄くわかるのですが、なるべくクレームは迅速速やかに対応し、自分自身の日がある場合には、まずは実直に謝る方が良いです。
クレームをつけてくる人は、感情面で戦ってくるわけですから、こちらがしっかり、理論的に説明しても納得してくれない場合が往々にしてあります。そういう病気のような性格なんだ、と捉えるしかない場合もあります。
キャプテン(注：入居者)は、悪い人ではないが、長く住んでいるので、このアパートメントを、自分が管理しているといふ、謎の責任感がある。
時としてその情熱が、ほかの人を巻き込んでしまう。
色々と思ふところはあるが、慢性の病気のように、長く付き合っていくしかない。
https://www.kenbiya.com/ar/cl/cashflow101/377.html
「謝ったら負け」みたいに考えている人がいますが、そんなことはありません。ただ、全ての非を認めるという訳ではなくて、「相手に不快感を与えてしまったこと」に関して、誠心誠意謝罪した方が良いです。
その上で、早急に対応させていただくことを伝えます。実は、あまりこういった実直な対応してくれる大家が少ないので、この点だけでも充分優位に働くことはできる。
3.事前のチェックポイント
ただ、そもそもそういったクレームが入らないようにする事は非常に大事です。
特に一番最初の関係性は非常に重要で、最初の段階からなるべく嫌な思いをを感じさせないことが大切です。この大家さんは良い大家さんだと思ってもらうことが何よりも勝ちパターンです。
物件として一番問題になりやすいのは、水道漏れでしょう。実際に住んでもらう前に、全ての水道管の水はチェックするようにしましょう。トイレも必ずです。
ただ、それでも水道漏れは徐々に目立ってくる場合もあります。洗面台の交換はお金がかかるので、ここを自分でセルフDIYするのか、それとも洗面台を交換するのかは戦略による部分があると思います。
その他にもチェックポイントはありますが、繰り返しになりますが水回り(トイレ・洗面台)は要注意になります。
トイレに関しては、必ず自分自身で使用して、しっかり使えるか確認しておきましょう。
まとめ・プレゼント
ここまで読んでいただき、ありがとうございました！
自分自身、戸建の大家を始めるようになって苦労した面が多かったです。
今はその方法もわかってきて、満足しています。ただ、もっと上手く対応できたのではないか？といった後悔がありました。
無料noteで公開していますが、かなり労力がかかるものであることを実感しました。
noteで、時折渾身のものは不定期で混ぜて書いていこうと思います。このレベルの記事ならまた読みたい！と思ってくださった方はぜひフォローしてみてください。
ここまでの内容が大きいポイントになりますので、このnoteはここで一旦終了にします。
さらに詳しく情報を知りたい方へ、実は、最後のクレーマー対策について、入居者と良好な関係を保つちょっとした裏技(?)があります。多分、誰でも応用可能だと思います。また、本当に苦労したやばいクレーマーももちろんいて、ご希望あれば以下プレゼントします。もちろん無料です。
・入居者に感謝されるちょっとした裏技(作戦)
・やばいクレーマー入居者の話
今のところ1940文字程度になってますが、もっと加筆する予定なので2000文字はオーバーする予定です！
ただ、私の経験を踏まえた結果であり、少しグレーに思う人もいるかもしれません。更に全員に公開するのも格好悪いため(笑)、読みたい人だけに送ります。
今回のプレゼントの受け取り方法
Xで@dr_norrのフォローと、下記ツイートを引用RTして感想を教えてください。不動産投資仲間が作りたく、ぜひ協力お願いします！
少し遅くなり申し訳ありません！
— Dr.ノール / 医師x不動産 (@dr_norr) September 10, 2024
不動産(戸建)投資における初心者向けのクレーマー対策についてまとめました。是非読んで頂けたら嬉しいです！
クレーマー入居者を予防し、入居者と1ヶ月で良好な関係を築く方法｜Dr.ノール/医師×不動産 @dr_norr #note https://t.co/dEEhXaNqqZ
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今回のnoteはこれで以上です。
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