地方不動産投資には思わぬ宝が眠っているケースがある。30代前半のマーケターが新潟に一棟ビルを買った理由
前回の投稿から気付けば一か月。
前回の投稿では
・東京から北信地方に引っ越したこと
・新潟にビルを購入したこと
を書きました。
新潟のビルについては前回はハッキリ書かなかったんですが、実はビルの一部屋だけではなくて、ビルを一棟買い上げています。いわゆる自社ビルというやつです。
ビル自体は五階建ての11戸。オーナーチェンジ案件で、11戸中4戸が既に入居されている状態でした。表面利回りは購入時点で30%超え。満室時の利回りは100%を超えます。客付け不要と考えるとかなりコスパの良い買い物だったように思います。
外装内装も問題なく、各部屋にも大きな瑕疵は見受けられませんでした（それなりの経年劣化はありますが、築30数年にしてはまぁ相当なものかなというレベルです）
地方不動産投資では、都内投資と比較して一般的に利回りが高い傾向にあります。オーナーチェンジ案件でも15%から20％の利回り物件がいくつかありますし、空室の案件だと30%を超える物件も珍しくはありません。
なぜ利回りが高いのかというと、都内と比較して客付けのハードルが高かったり、古い物件が多かったりと、当然それなりのリスクがあるから利回りが高めに設定されています。また、オーナーが東京在住の場合、管理コストという問題も出てくるでしょう。
この物件に関しても当然いくつかのリスクがあるものの、許容できる範囲内かと思ったので購入を決めました。また、現オーナーが大阪在住で、物件の管理ができていないため、相場よりも安く購入することができたことも要因の一つです。自分が北信地方に移住をしているため、ビルを購入後自分で管理することができるというのは大きな武器の一つでした。
また、テナントが空室になってしまったとしても自分たちで音楽イベントを企画して活用することもできます。会社の事務所として使うこともできます。活用戦略の選択肢が多いことも有利に働きました。不動産投資は物件と買主の相性が最も重要であり、自分だけに有利な物件というのがいくつか存在します。自分にとってこの新潟県柏崎市の一棟ビルは、そんな好条件が奇跡的に揃った物件でした。
この物件については、現況の実質利回りも20%を超えているので、5年後には原資回収ができる計算になります。その後も継続して所有しても良いし、売却しても良いかもしれません。個人的には所有を継続するつもりでいます。自分はまだ30代前半なので、40代になるまでには原資回収ができるため、40代以降の資産形成における強力な武器になってくれると信じています。
また、本物件はローンを組まずキャッシュ一括で購入したため、返済負担が発生しません。自分の自宅である長野県の一軒家も同様にキャッシュ一括で購入しているため、こちらも家賃が発生しません。
東京で高い家賃とオフィス代を払っていた20代と比べると、「家もオフィスも家賃が発生しない」というのは精神衛生上かなり健康的になりました。家計の中でも最も大きい家賃という項目を消せたことはかなり大きいです。
生活コストも下がったため、来期以降は役員報酬も引き下げる予定です。自分が十分生活するためには今の役員報酬は高いので、もう少し身の丈に合った金額に引き下げて、効率化を図ります。
今後の目標としては、30代後半までに「働かなくても大丈夫な体制」を作ることです。引き続きマーケターとして稼ぎながら、それを原資に株と不動産を中心とした資産形成に努めます。うまくいけば数年以内、悪くても40歳までには、FIREが見えてくる計算でいます。
FIREできる体制になれば、あとは自分の好きな仕事と、趣味の音楽にかかわることに集中できます。音楽やイベントで稼ぐつもりはあまりないので、そこに理念をぶち込むために、他で資産形成をするという作戦です。大好きなDJをやるために、しばらくはDJを休み、資産形成を優先して行っていく予定です。その先、自分がやりたいイベントと音楽が待っていると信じながら。
その一端としてこのビルのほかにもいくつか物件を所有しているのですが、その話はまた今後にでもしたいと思います。とりあえず今日はこのへんで。
柏崎市を中心に音楽イベントを盛り上げてくれる仲間を募集しています。インスタ、またはXまでお声がけください。採算よりも、面白いイベントを作り上げることを重視しています。
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