タワマンだけではない！すべてのマンション評価が改正―具体的事例を検証―

１．はじめに

「居住用の一室の区分所有財産」評価の改正について、前号で概要をお知らせしました。わかりづらい算式なので、今号では具体的な事例を基に評価額を計算してみます。
ここではタワーマンションではなく、都内の路線価170万円の道路に面した、築20年、地上12階建てのマンションを想定しました。専有部分の所在階は５階、敷地面積は全体が200㎡、持分で按分すると５㎡、専有床面積は23㎡とします。相続税評価額は敷地が760万円、建物が280万円、合計1,040万円です。

２．具体的計算

パブリック・コメントで公表された評価方法は下記の通りです。
（敷地利用権の価額）
　評価乖離率の計算
　①築年数（１年未満は１年）×△0.033　（古い方が乖離が少ない）
　　20年×△0.033＝△0.66
　②総階数指数（総階数÷33階　33階以上は１）×0.239　（高層の方が乖離が多い）
　　｛（12階÷33階）（小数点以下第４位切捨）×0.239｝（小数点以下第４位切捨）＝0.086
　③専有部分の所在階×0.018　（上階の方が乖離が多い）
　　５階×0.018＝0.09
　④敷地持分狭小度（敷地利用権の面積÷専有床面積）（敷地面積が大きいと乖離が少ない）
　 ｛（５㎡÷23㎡）（小数点以下第４位切上）×△1.195｝（小数点以下第４位切上）＝△0.261
　⑤評価乖離率　①＋②＋③＋④＋3.220＝2.475　
　評価水準　１を評価乖離率⑤で除した値
　　１÷2.475＝0.4040404…
　補正率　評価水準が0.6未満の場合　評価乖離率⑤×0.6
　　2.475×0.6＝1.485　…　⑥
　敷地利用権の価額　自用地としての価額に補正率を乗じる
　　7,600,000円×1.485＝11,286,000円　…　⑦
（区分所有権の価額）自用家屋としての価額（固定資産税評価額）に上記補正率を乗じる
　　2,800,000円×1.485＝4,158,000円　…　⑧
　（マンション全体の価額）　⑦＋⑧＝15,444,000円

具体的に計算すると、相続税評価額が10,400,000円だったマンションの評価額は令和６年から15,444,000円です。市場価格の60％水準だとすると、このマンションは25,740,000円で売却できるということになります。数字はデフォルメしていますが、実存するマンションをモデルにしており、2,500万円近くで売買が成立しているので、算式は妥当といえそうです。

3．今後の課題

１棟全部を所有しているケースについて改正がなかったからといって、通達評価通りで認められるわけではありません。今まで同様、通達６項が適用される可能性は残ります。また、築年数は古いけれど価値のあるヴィンテージマンションや、景観による制限があるため高層マンションの建築はできないが、高級感のある京都のマンションなど、改正後も適正な時価で評価する必要があります。

【執筆者プロフィール】
税理士　永井智子（ながい　ともこ）
（社）ファルクラム租税法研究会研究員。
『税理士業務に活かす！通達のチェックポイント』シリーズ（共著／第一法規）ほか、論文・寄稿多数。

第一法規「税理士のためのメールマガジン」2023年10月号より