区分所有法　第11条（共用部分の共有関係）

←区分所有法第10条　区分所有法第12条→

条文

（共用部分の共有関係）
第１１条　共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第２７条第１項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
３　民法第１７７条の規定は、共用部分には適用しない。

解説

　共用部分とは、専有部分でない建物の部分、専有部分に属さない建物の附属物、規約共用部分である。これらは第１項により、区分所有者の共有となる。ただし、第２項により規約で別段の定めができるが、管理所有者を除いて区分所有者以外の者を所有者とすることはできない。
　まとめると、共用部分は規約により持分を変えられる。共用部分の所有者は管理所有者か区分所有者しかなれない。
　一部共用部分とは第３条参照。一部共用部分はその共有する区分所有者か管理所有者しか共有できない。
　第３項は、不動産の物権の第三者対抗要件は登記であるが、共用部分については登記できないので、登記は関係ない。

参照条文等

区分所有法　第２７条（管理所有）
　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２　第６条第２項及び第２０条の規定は、前項の場合に準用する。

区分所有法　第６条（区分所有者の権利義務等）
　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３　第１項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

区分所有法　第２０条（管理所有者の権限）
　第１１条第２項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。
２　前項の共用部分の所有者は、第１７条第１項に規定する共用部分の変更をすることができない。

民法　第１７７条(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。