区分所有法　第32条（公正証書による規約の設定）

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条文

区分所有法　第32条（公正証書による規約の設定）
　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第4条第2項、第5条第1項並びに第22条第１項ただし書及び第２項ただし書（これらの規定を同条第3項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

解説

　公正証書規約に関する事項である。規約は区分所有法第31条により、集会の特別決議でしか決められないが、その例外として、この条文に当てはまる４つの事項だけは集会の決議を経ずに公正証書により定めることができる。
　その４つとは以下の通り
・規約共用部分
・規約敷地
・専有部分と敷地利用権とを分離して処分できるとの定め
・敷地の持分

　これらの規約を公正証書で定めることができるのは「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」である。マンション完成後、販売前の分譲業者を指し、中古のマンションを全部買い占めた者は公正証書による規約を設定できない。
　本来、規約はみんなで決めるべきものだが、購入者が集会室は規約共用部分であること、敷地の持分はいくつあるかを事前に把握して購入することは安心につながるであろう。
　この４つは登記簿に記載される事項である。購入した者への名義変更前に、分譲業者が公正証書を持ってこの４つを含めて表題登記することで、購入者が規約共用部分はどこであるかがわかる。

　これらで使われた公正証書の正本は分譲業者が持っているはず。マンション販売後は管理組合に引き渡す方が良い。その正本と管理規約の内容と一致していること、謄本とも表記が一致していることを管理組合として一度は確認すること。
　正本を管理組合が持ってないときは、公正人役場に保管してあるはずだが、保存期間に決まりがあり、公証人役場で閲覧する際はお早めに。

参照条文等

区分所有法　第４条（共用部分）
　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２　第１条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

区分所有法　第5条（規約による建物の敷地）
　区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

区分所有法　第22条（分離処分の禁止）
　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第14条第1項から第3項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３　前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。