区分所有法　第22条（分離処分の禁止）

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条文

（分離処分の禁止）
第22条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第14条第1項から第3項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３　前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

解説

　敷地利用権とは、専有部分を所有するために敷地を利用する権利。日本では土地と建物は別々の不動産であり、それぞれ別に売却等できる。区分所有建物でも、本来なら専有部分とその所在する土地を別々に売却できるはずだが、この条項により専有部分とその所在する土地を分けて売却等ができなくなる。

　ただ、専有部分を所有するための土地の利用権は所有権のみならず、地上権や賃借権、使用貸借があり、その権利を合わせて敷地利用権と言う。敷地利用権が地上権の時は、土地の所有者は地上権を除く部分の所有権の移転ができる。

　この分離処分出来ないのは、「数人で所有する所有権その他の権利」の時だけである。いわゆるタウンハウスのように専有部分と敷地利用権が1対1で対応するような区分所有建物の時は、敷地利用権と専有部分を分離処分できる。