マンション標準管理委託契約書　第３条(管理事務の内容及び実施方法)

(管理事務の内容及び実施方法)
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一　事務管理業務(別表第1に掲げる業務)
二　管理員業務(別表第2に掲げる業務)
三　清掃業務(別表第3に掲げる業務)
四　建物・設備管理業務(別表第4に掲げる業務)

コメント
３　第3条関係
① 第1号から第4号までの管理事務の具体的な内容及び実施方法は別表で示している。なお、実際の契約書作成に当たっては、次のような業務をマンション管理業者に委託する場合等個々の状況や必要性に応じて本条を適宜追加、修正するものとする。
　一　共用部分の設備等の監視・出動業務
　二　インターネット、CATV等の運営業務
　三　除雪・排雪業務
　四　植栽管理業務(施肥、剪定、消毒、害虫駆除等)
　五　管理組合が行うコミュニティ活動の企画立案及び実施支援業務（美化や清掃、防災・防犯活動等）
② 第1号の事務管理業務には、適正化法第2条第6号に定める基幹事務が含まれている。
③ マンション管理業者が各区分所有者から専有部分内の設備の修繕等で対応を求められるケースがある。基本的にマンション管理業者の管理対象部分は敷地及び共用部分等であるが、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分（配管、配線等）は共用部分と一体で管理を行う必要があるため、管理組合が管理を行うとされている場合において、管理組合から依頼があるときに本契約に含めることも可能である。
　また、こうした業務以外にもマンション管理業者によって専有部分内を対象とする業務が想定されるが、費用負担をめぐってトラブルにならないよう、基本的に便益を受ける者が費用を負担することに留意した契約方法とする必要がある。
④ 高齢化の進展に伴い、マンション管理の現場においても高齢化の問題が深刻化しつつある。こうした状況を踏まえ、マンション管理業者によって主に高齢者等の特定の区分所有者を対象とする業務が想定されるが、費用負担をめぐってトラブルにならないよう、基本的に便益を受ける者が費用を負担することに留意した契約方法とする必要がある。
　ただし、各マンションの個別の事情を踏まえ、マンション全体の居住環境の維持及び向上や防災に資するなどマンション標準管理規約第 32 条第 12 号に該当すると認められる業務は、管理組合から依頼があるときに本契約に含めることも可能である。

解説

　管理業者の行う業務の内容をまとめた条文である。
　まず、抑えなければいけないのは適正化法第２条第六号による以下３つの基幹事務。
●管理組合の会計の収入及び支出の調定
●出納
●マンション（専有部分を除く）の維持・修繕に関する企画又は実施の調整
である。
　これらの基幹事務のすべて、または一部を含む管理事務を管理組合より委託を受けて行うことを業としている者をマンション管理業者となる。基幹事務以外の事務や業務の委託を受けるなら管理業の免許は不要である。清掃だけの委託なら管理業者でなくても引き受けられる。
　
　一号の事務管理業務にはコメントにもある通り、基幹事務が含まれ、事務管理業務は基幹事務と基幹事務以外の事務に分かれる。

事務管理業務┬→基幹事務
　　　　　　└→基幹事務以外の事務
　
基幹事務は先述の通り３つに分かれ、その詳細は
⑴管理組合の収入及び支出の調停
　　①収支予算案の素案の策定
　　②収支決算案の素案の策定
　　③収支状況の報告
⑵出納
　　①管理費等の収納
　　②管理費等の滞納者に対する督促
　　③通帳等の保管
　　④管理組合の経費の支払い
　　⑤管理組合会計帳簿等の管理
⑶ マンション（専有部分を除く）の維持・修繕に関する企画又は実施の調整
　
基幹事務以外の事務とは
⑴理事会支援業務
⑵総会支援業務
⑶その他
となる。

　第二号、第三号の管理員業務と清掃業務であるが、管理組合側の要望と費用との兼ね合い、また清掃業務の一部を管理員に行わせている時は、その管理員の業務時間配分等が適切であるか確認すること。

　第四号は建物や設備の法定点検とそれ以外に分かれる。建物の構造を把握し、必要な法定点検等を確認していくこと。

　コメントにある通り、実情や必要に応じて、この条文や別表に追加や削除などをしていく必要がある。警備業務や防火管理者の業務などはマンション管理適正化法とは違った法規制であり、管理事務には含むことができないので注意。

参照条文等

管理適正化法　第２条（定義）
　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
六　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八　マンション管理業者　第４４条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。