Q102:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆収益力①表面利回り

A:表面利回りは実際にかかる経費を全て無視して、
年利をパーセントで表した数字になります

式にすると

利回り（%）
=　年間家賃収入÷物件価格×100

例えば
6.0%
=　600万÷10000万×100
こんな感じになります。

◆不動産投資の「入口」は表面利回り

ポータルサイトや不動産の広告などに
掲載されている利回りは
ほとんどが表面利回りです。

表面利回りだけでは
不動産の良し悪しを判断できませんが
表面利回りが悪いと
まず良い不動産とは言えません

最初のふるいにかける作業として
表面利回りを見る
そんなイメージです

◆大切なのは相場観

表面利回りは%が高ければ高いほど
・家賃収入が高い
・不動産価格が安い
と言えるので良い不動産と言えます

では何%からが良いと言えるのでしょうか？

これは決まった数字では答えずらいです
というのも
買う不動産のエリアと
構造と築年数によって
利回りは違うから

例えば銀座のような超都心なら
3%台の利回りでも取引されますし
一方23区でも円周の足立区とかでは
6%でようやく取引されたり

大切なのは
わたしが狙う不動産と
同じエリア
同じ構造
同じ築年数
の競合不動産が何%で取引されているか
を知るということです

◆「表面」利回りでは足りない視点

大きく２つあって
一つは「空室率」が加味されていないこと
つまりずーーーっと満室だった場合で
計算されているということ

もう一つは
「経費」が加味されていないこと
つまり賃貸経営をしていく上での
管理費やメンテナンス費
税金などの支払いが無いものとして計算されている
ということです

ここらへんまで詳細に
シミュレートした利回りが
次の実質利回りとなります

相場観を養うためにまずは競合の表面利回りを調べよう