Q108:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆担保力②収益還元評価
A:収益還元評価とは収益（家賃収入）から将来得られる価値を類推して不動産の価格を決定する評価方法です。価値の計算方法に直接還元法とDCF法にわかれます
◆計算方法
収益還元？？なんだか一気に難しい言葉が出てきた感じがしますが大切なのは以下の式です
①（資産）価格
= ②収益額 ÷ ③（還元）利回り
①（資産）価格
これは単純にその不動産の価値と覚えましょう
大雑把に言えば「どれくらいの金額で売れるか？」
と言ってもいいです
②収益額
これは年間の家賃から不動産の維持管理に必要な
経費を引いた利益です。ポイントは融資の返済や金利は
加味しないということです。
不動産の価値を算出するのに、
お金の借り方は関係無いですよね
③（還元）利回り
キャプレートとも言いますが
一言で言えば「近隣相場の利回り」
つまり、相場程度の利回りでなら売れるでしょう
という視点で設定された利回りということです。
◆ポイント
前回の積算評価と比べると、
積算評価：土地や建物そのものの価値で算出
収益還元：どれくらい儲けるかで算出
これくらい考え方に差があります。
また、一般的に実勢価格に対して
積算評価が高い不動産は収益還元評価が下がり
収益還元が高い不動産は積算評価が下がります
というのも
実勢価格よりも積算評価が高い
↓
積算評価通りでは誰も買わない
↓
買っても儲かりづらい
↓
②収益額が低い
↓
収益還元評価が上がらない
という構造になるからです
大切なのはどちらが大切では無くて
銀行はどちらも見ていて、ただその比重
積算重視なのか、収益重視なのか
が異なるということ
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