Q99:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆稼働力⑤賃料相場

A:検討する不動産と同じ条件の
競合不動産が何円で賃貸に出ているのか
調べることです

同じ条件とは
・部屋の平米数
・築年数
・構造
・駅徒歩
で見ます

わたしの結論は
相場と同じ賃料にして
それでもキャッシュフローが25%を超えれば
OKとしています

◆ポータルサイトで競合物件を探す

HOME’sやsuumohは一般的には
お部屋を借りたい人が見るサイトですが
不動産投資家にとっては
最強の競合物件探索サイトです

自分が買おうとしている物件と同じ
条件の部屋が何円で貸しに出されているのかを
チェックすることで
おおよそどの程度の賃料
そこからキャッシュフローが見込めるかを
想定します

◆同じ条件の部屋とは

もちろん全く同じ部屋が
見つかる可能性は低いので
ある程度の幅を持たせて検索します

わたしの場合
買いたい物件の情報を基準にして

・部屋の平米数
→±5平米の㎡単価
・築年数
→新築～築15年まで
（わたしは新築しかやってないので
15年先まで見ているという意味です）
・構造
→同じ構造の物件
・駅徒歩
→±3分

↑の条件に当てはまる不動産を検索して
全てリスト化して並べ替えます

もっと細かく言えば
実際は何階の部屋か
部屋の形は真四角？
デザイナーズかどうか
設備の有無とグレード
なんかにも賃料は影響しますし

時期によっても賃料相場は変わります
いっぱんに12~3月は一番入居が決まるので強気な
賃料になりがち
逆にＧＷ以降～8月は引っ越す人が少ない時期なので
賃料が低くなりがち

詳細は言い出せばキリがありませんが
初級ではここまで見なくても良いと思います。

◆何件ヒットするか

重要な視点に
↑の基準で検索をかけたときに何件くらいヒットするか
に注目します

↑例えば　東京駅　25平米　駅15分以内　築20年以内　構造RC
で検索すると75件見つかりました

この75件をすべて検索する！
って考えると負担大きいですよね

安心してください！

実態はそんなに多くありません

違う不動産業者が
同じ物件を紹介しているケースが
よくあるので

それを除けば半分以下になります。

むしろここで注意しないといけないのは
検索結果が極端に少ない、
または極端に多い場合

わたしが見ている23区の感覚で言うと
まず検索結果が5件以下など
少ない場合は

「そもそもそこにそんな物件が建てられない」
ex）地盤が緩いのにRCを建てようとしている
などのケースを疑います

また検索結果が100件以上と
極端に多い場合は
「需給のバランスが崩れている」
ex）大口顧客になる工場や学校が移転した

などを疑うようにしています

今回はこれくらいで
賃貸相場は奥が深いのでまた
詳細は今後もお伝えしていきます

競合する物件の数と賃料を見れば
どれくらいのキャッシュフローを生むか想像できる