Q109:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆担保力③土地 一物四価
A:土地の担保力を評価するには国が定めている価格に従う方法があります。ただし、国が定める評価方法は大きく4種類あり、各々の意味合いによって金額は変わります
◆一物四価
土地には４つの評価方法があります
固定資産税評価額
公示地価
基準地価
相続税路線価
主に不動産投資で使われるのは4の相続税路線価が使われることが多いです
1、固定資産税評価額（市区町村）
不動産を所有すると毎年固定資産税という税金を納めることになります。その納税額を決める根拠になる数字が固定資産税「評価」額となります。厳密には市区町村ごとに基準が違うのですが、概ね2、公示地価で求められる金額の70%程度が固定資産税評価額になります。ちなみに固定資産税評価によって都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの税金が決まります。
2、公示地価（国土交通省）
国が毎年3月に発表する価格です。なんで国が価格を発表するかというと
不動産の業界全体の売買価格が見えづらいからです。つまり同じ投資でも株式は日経平均のような市場全体の相場をつかむ指標があるのに対して、不動産は相対取引、しかも個別の事情で価格が変化するという特性が強いため、相場を捉えづらい。なのでその基準を作ろうという考えです。つまり公示地価は毎年の変化を見て、不動産業全体が上がっているのか下がっているのかを見るものであり、実際の販売価格はまた別物となります
3、基準地価（都道府県）
国が実施する公示地価の都道府県版が基準地価です。公示地価は3月に発表されますが基準地価は10月になっています。
4、相続税路線価（国税庁）
名前の通り、相続税や贈与税の納税額を決める際の基準となる土地価格のことを相続税路線価と呼びます。正確には土地そのものに金額がかかるのではなく、全面の道路に路線価と呼ばれる金額が与えられ、路線価×土地面積の掛け算が相続税路線価となります。路線=道路に価格がつくので、近隣でも大通り沿いの道路と住宅街では路線価が大きく変わったりします。主に不動産投資の世界ではこの相続税路線価が実際の取引金額に対してどれくらい違うかで積算評価率を求めることが多いです
実勢価格と一物四価は違うけど一物四価がわかれば実勢価格が妥当かどうかの目安にはなる
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