減価償却　モノ価値が0円になるのは何年？

富裕層向け不動産仲介業者さんとの面談にまで
辿りついたのですが
わからない言葉がいっぱいでてきたので
調べてみることにしました。

まずわたし自身が言った

「わたしの考えだと築古物件だと
売却が難しいと感じています。
御社から物件を買われる方々は
出口戦略はどうされてるんですか？」

わたしがこう尋ねたのは
融資の期間に不動産の築年数が大きく関わるからです。

億単位でキャッシュをもっているような
資産家でもない限り
不動産を買うときには銀行から
お金を借りる必要があります。

で当然借りたお金は返す必要があるのですが
その返済の期間が長いほど毎年返す金額が減るので

毎年の利益が大きくなります

ところが、借りたお金の返済期間は
基本的に不動産の法定耐用年数に依存するので
同じ不動産でも
新築の時に買うのと
築10年で買うのとでは
返済期間が10年変わってしまうわけです。

一般的にキャッシュフローが出ない
不動産を買う人はいません。
（新築区分マンションの人は、、、、）

なので、築年数がたった物件を買いたがる人は少ないんじゃないかな？

そんな不動産を買ってもらうためには
不動産の売る金額を、安くするしかありません。
でも安く売ってしまえば利益が減るので
赤字覚悟で売るかと言えば
なかなかそれも考えづらいんじゃないかな

とそう思っての質問でした。

それに対しての回答は

「キャッシュフローが出る物件であれば
築古でも出口はあります。
当社のお客様の場合、加速度償却で
節税を求めているお客様も多いので」

加速度償却？
これが当時一番わからなかった言葉なのですが
その前にまず減価償却を理解する必要があります

減価償却

うーん。いまいちわかりづらいです。
いろいろ調べてみます
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どうやら減価償却とは
モノの価値が0円になる期間　
これが大切なようです。

例えば車なら6年
パソコンは4年
とモノによって国が定めた期間があります。

タイトル未設定

不動産でいえば
木造は22年
重量鉄骨は37年
RCは47年
と構造で変わります。

で、この期間で
購入金額を割ると
1年あたりでどれくらい価値が下がるかが
計算できます。

300万の新車を買った場合
車の耐用年数は6年なので

50万／年　＝　300万　/ 6年

毎年50万づつ価値が無くなってるわけです。

でこの50万は経費として計上できるので
利益を50万減らす効果があります。
でも実際には車が無くなったり
傷んだりするわけではないので

純粋に50万円分の節税効果があって
嬉しい^ ^

となるわけです。

これがもっと金額の大きい不動産だとどうなるでしょうか？

仮に建物価格
6600万の新築の木造のアパートを買ったとして

300万／年　＝　6600万　/ 22年

なんと、毎年300万円を経費として計上できるわけです。

もちろん、車と違って不動産は家賃収入という
売上が発生するので300万の経費は売上と相殺する関係にはありますが、
この効果はとっても大きい
となるわけです。

とここまでが減価償却の基本です。

→→→富裕層と加速度償却はセット
「1棟目の不動産を買うまであと2.3カ月」

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