Q92:不動産投資で成功しているとはどういう状態ですか？◇キャピタルゲイン⑤税金・経費

A:厳密にはキャピタルゲインには関係ないですが、キャピタルゲインが出た後にどれくらいキャッシュが残るかに関わってきます。

◇税金
①キャピタルゲイン（譲渡益）課税
ここで話すには奥が深すぎる税金ですが
不動産投資の売却に限って言えば
儲かれば儲かっただけ税金は高くなります

②税率は保有期間で変わる
例えば消費税はどんなものでも一律10%なので
計算しやすいですが
不動産の売却益は保有期間
つまり、買ってから売るまでの期間
によって変わります

保有期間が5年未満の場合は
だいたい40%
保有期間が5年以上の場合は
20%程度

これは不動産の売買が過熱して
相場全体の価格が上がるバブルを防ぐことが
目的だと言われています

まぁ国からのメッセージは
投機的に売買を高速でするのはやめてくれ
ってことでしょうか

③儲けの定義
儲かるって当たり前に使う言葉ですが
不動産投資におけるキャピタルゲインは

儲け　=　売却価格　-　簿価

となります。
売却価格はその名の通り、売った金額
簿価は買った価格そのままのこと
ではありません

買った不動産は徐々に古くなります
そしていずれその価値は0円になるわけですが
0円になるまでの期間のことを
法定耐用年数と言います

木造で22年
重量鉄骨で37年
RCで45年というやつです

それぞれその年数で割った分だけ
毎年均等に価値が減っていくのです

その減った分だけ元の価格から引いた数字
それが簿価ということになります。

ただし、この「不動産が古くなる」という考え方は
不動産の中でも建物にしかあてはまりません
土地は古くならないからです。

なので不動産は究極どれだけ古くなっても
土地の価格以下になることはありません

④簿価=残債ではない
簿価は会計上の不動産価値です
残債は残りの借金
全然意味が違います
簿価は通常毎年均等に下がりますが
残債は最初はヘリが遅くて
徐々に減りが大きくなる弧を描くので

場合によっては
お金が手元に入ってないのに税金がかかる
とか
お金が手元に入ったのに税金がかからない
なんて事態が起こりえます

◇経費
これも話し出せばものすごーーーく
長いくて奥の深い話になるので
わたしが感じている一番のポイントだけ
ここではお伝えします

①法人だと事前準備で利益を相殺できる
法人の場合キャピタルゲインの譲渡益は
他の事業の収益と合算されて法人税が計算されます。
しかもその収益は10年分繰越ことが可能です
なので例えば毎年200万の赤字を続ける法人が
10年目に不動産を売って1800万のキャピタルゲインが発生しても
9年分の赤字　1800万と相殺されて
利益が0になってしまうのです。

少し冒頭を話すつもりが
ちょっと数字の話が多かったかもです。
ここらへんの続きはまたいづれ

不動産を買う前から出口に向けた戦略と準備は立てられる