Q104:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆収益力③ＣＦ(キャッシュフロー)

A:CFと書いてキャッシュフローと読みます。お金の流れを数値化したもので、不動産投資も含めて経済活動の中では最重要な指標です。というのも資本主義経済のルールでは現金の量がそのまま、経済的な強さに直結するからです。

◆CF ＝最後に手元に残るお金

表面でも実質でも利回りで計算する家賃収入は
最終的に手元に残る現金とは違います。

家賃収入から経費、税金全てを引いた上に
銀行からの融資の返済をした後に
どれだけ現金が残るかに注目します。

わたしは一つの購入の基準として
CF率というものに着目します

CF率
=　CF / 満室家賃収入 ×100

家賃収入に対して
CFがどれくらい存在するかで見るのですが

この
このCF率が30%以上をひとつの基準としています

◆CFが高いとはどういうこと？

CFは単純にお金がたくさん増えるということですが、不動産投資についていえばその裏側にも意味があります
それは
「初期投資の回収が早くなる」
ということです
私たちは不動産を融資を使って買いますが
フルローンで帰るとは限りません
一般的には不動産価格に対して
5~30%程度の自己資金を求められるので
少なくとも数百万～数千万を
初期投資として使うわけです

不動産投資の一つの極意は
「どれだけ自己資金を使わずに
融資を引き続けるか」
そう言われています。

キャッシュを持っていないと
金融機関はお金を貸してくれないからです

一時的に
お金を使ってしまうこともあります
そのときに、どれくらいのスピードで
自己資金回復して
以前よりもたくさんのキャッシュにできるか
そのスピードがCFに依存しているというわけです

◆CFを最大化させるためのパラメータ

上げた方がCFも上がる要素
・家賃
・融資期間

下げたほうがCFは上がる要素
・不動産価格
・金利
・自己資金
・費用

ここで注目したいのは「融資期間」です
融資期間はその不動産の構造によって
決まります。
一般に法定耐用年数と呼ばれるもので
その耐用年数から築年数を引いた数字が
融資期間となります

↑法定耐用年数についてもう少し詳しく知りたい方はこちらをご覧ください

家賃収入が多くても良しあしなんかわからない。本当に大事なのはキャッシュフロー