海外不動産投資でリスクだと言われる事に対してのプロの回答

今回は、海外不動産投資を否定する意見がネット上でもいくつか見つけましたので、それについて見解を述べたいと思います。

まずよく書き込みがあるリスクと呼ばれていることは、以下の通りです。

・キャピタルゲインが出ない
・安定したインカムゲインは確定していない
・融資は難しい
・為替変動リスク
・物件管理
・節税スキームの終了

おおよそ多かったのは上記6つの項目です。

まず最初に一言述べさせていただきますが、私は海外不動産の方が優れていると思っているわけでもなく、国内不動産のコンサルティング依頼も受けており、不動産業者ではないため客観的な見解を常に持っていると自負しております。

その上で上記について、一つ一つ回答させていただきます。

①キャピタルゲインが出ないについて

キャピタルゲインが出る出ないは、当たり前ですが結果論の話なのでどちらにしてもタラレバにはなります。また「海外」という、一括りがそもそもおかしいのではないかと違和感を感じておりますが、国によっても異なります。

例えば東南アジアではキャピタルゲインの期待は今後は半々だと思いますが、アメリカやイギリスできちんと精査したエリアではこれまで通りキャピタルゲイン期待は非常に高いです。

こう言える理由は、きちんとした過去からのデータが立証していることもそうですが、そもそも日本とは異なり人口増加だけでなく経済成長を続けているアメリカ、イギリスは盤石だと言えます。

無論、日本はキャピタルゲインなどはそもそも期待出来ません。

②安定したインカムゲインについて

これも①同様に断定は出来ませんし、否定される方々が海外を一括りにされている事が少し理解し難いところです。

東京のインカムゲインとアメリカロサンゼルスのインカムゲインでは、物件にもよりますが平均してもロサンゼルスの方が高いですし、空室率も断然ロサンゼルスが良いです。

ただし、東南アジアと東京を比較すると東南アジアの方が高利回りの【期待】はあるものの、現実的には想定通りに回らないのが東南アジアですので、東京の方が低利回りでも安定しています。

東京は、世界で見るとニューヨークやロンドンと同様に低利回り低リスク投資です。

従って、そもそもどこの国のどのエリアに対してのリスく発言かが不明瞭な点が説得力に欠けていると私は感じております。

③融資は難しい

これについては、私も同感で否定しません。

日本国内で融資を受けようとするとアメリカなどの先進国を除いて東南アジア不動産に対しては融資が出ない事がほとんどです。

しかしながら日本の不動産投資においてもここ最近ではある程度の自己資金を有する必要性や属性判断の厳格化などを私も感じております。

融資を必要としない又はそもそもその他の担保で、融資が引ける方にとっては日本でも東南アジアでもアメリカ、イギリスでも違いはないと感じられるのではないでしょうか。

④為替変動リスクについて

日本人が海外の不動産への投資で避けられないのが為替です。

日本円で融資を引いた場合は為替変動リスクが生じ、又は購入時よりも売却時が円高に傾いた際には為替損が生じます。

私は、国内外不動産のコンサルティングのプロとしてお客さまにお話するのは、この為替変動を活用して外貨建て資産を築くことです。

ドルやポンドなどのエントリーと同等価値のある通貨においては、今後円安に傾く可能性があるが高いことから、為替「益」が狙えら期待値があることもお話しします。

もちろん為替は誰にも予測はできないものの、日本の将来的な経済動向から見ても通貨バランスは崩れると考えています。

但し、東南アジアとの比較においては通貨では円が強いため、為替損が生じる可能性は高いと言えます。従って、この辺りを加味した上でただの不動産投資ではなく総合的な吟味が必要だと言えます。

⑤物件管理について

これは管理体制次第にはなりますが、私の経験上で述べると管理以前にそもそも購入する物件が悪いことによる管理の難しさやトラブル等が多発しているケースがほとんどです。

管理そのものでトラブル発生になっているところは、某企業くらいだと感じています。

現地に日本人がいる管理会社では大きなトラブル発生には繋がりにくいとは思います。

書類の意味がわからないことや、現在の状況がわからないなどの点は問い合わせで対応してくれますし、何かトラブルがあれば連絡が届きます。

日本の不動産投資と大きく変わる点は、賃料収入の取り扱いと確定申告くらいではないでしょうか。

⑥節税スキーム終了について

これについては、私から申し上げる事は何もありません。そもそも節税「だけ」のために物件販売をしていた会社に問題があり、節税が終わった途端に収支が赤字なんていう話はお客様より多数相談を受けました。

還付金ありきでのキャッシュフロープラスというのは、ただのこじつけで、不動産業者の物件は価格に悪質な利益を載せられるケースが多いです。

ちなみにこれは、日本の不動産業者はほとんどの会社がやっていることなので業者物件には気をつけて下さい。

ここまで６つのリスクと呼ばれることに関して自論を述べましたが、あくまでも自論です。

しかしながらひとつ確かなことは、海外不動産だろうか日本の不動産だろうがきちんと抑えるべきポイントを抑えなければ、どこで買おうと失敗さるという事です。

不動産業者をあまり悪くは言いたくはありませんが、あくまでも物件を売るためにはなんでも言い事しか言わないのが業者です。

この点だけはきちんと抑えるべきポイントですので、皆様もお気を付けくださいませ。