不動産の買い時っていつ？（住宅編）
こんにちは、ヨッシーです。
やっと、長かった自己紹介編が終わり（誰のせいだ？笑）、個別テーマで書けるようになりました。
改めまして、宜しくお願い致します。
記念すべき１回目は「不動産の買い時」について。
このテーマは、自社HPのコラムでも取り上げたテーマなのですが、さらにアップデートしてお届け出来たらなと思います。
実需と投資
さて、本題に入る前に大前提の話をしたいと思います。
何のために不動産を購入しますか？
購入する目的の話です。
自宅として、別荘・セカンドハウスとして、事務所・仕事場などとして、自己使用する。
この様な場合を実需（業界用語）と言います。
・将来売却して利益を得る。
→キャピタルゲイン（転売益）
・家賃収入を得る
→インカムゲイン（不動産収入）
この様な場合を総称して投資とします。
この、実需と投資。
購入時から目線や目的などが違いますので、分けて考える必要があります。
今回は、住宅編として、実需の中でも特にマンションや一戸建等の場合について書きます。
住宅の買い時
そもそも、買い時を気にする理由って何ですか？
まず、その前に気にしてますか？
「気にしてないよ。」と言う方も少しこのお話にお付き合いください。
「気にする。」と言う方。
買い時を気にする理由は何でしょうか？
・損したくない
・安い時に買いたい
・お得感が欲しい
などではないでしょうか。
その気持ち、良くわかります。
ここで、一つアドバイス。と言うか一言。
「売らないと利益確定しませんよ」
つまり、良いお買い物が出来たと思っても利益の恩恵を得られるのって売った時ですよね。
もう一つ質問。
売却益が出そうな相場、タイミングの時に自宅を売却出来ますか？
出来ないと言う人がほとんどではないでしょうか？
そりゃあそうですよね。
自分1人だけで、自分の都合だけで決められないと言う方が多いのではないでしょうか。
もし、出来ると言う方。
その方は、自宅として購入したとしても投資と言う括りで良いと思います。
むしろ、投資の為に自宅使用と言う理由付を利用出来ていると思われます。
そして、結論をこの辺で早めに言っておきますと、
買い時は「自分が欲しくなった時」です。
何それ？と思わないでください😆
適当に言っている訳ではありませんのでご安心を。
かと言って購入時に何も気にしなくて良い訳でもありません。
少なくとも、購入事・売却時のタイミングは私事優先で良いですよと言うだけの事です。
これが、経済的利益優先だと投資目線になると言う話です。
では、何を気にする事が必要なのか？
将来予測
先程、良い買い物が出来たとしても、売らないと利益を確定、享受出来ないと書きました。
でも、出来るだけ良いお買い物をしたいと望む。
つまり、いつ売却しても困らない。
常に含み益があったり、残債が残る心配がいらない状態。
安心感がある状態。
この様な状況を望んでいると言う事ではないでしょうか？
そう、この状態を目指して購入すれば良いのです。
どう言う事か？
・無理な返済で住宅ローンを組まない事。
・生活設計、家計を安定させる。
などの資金計画をしっかり立てると言う事かと思われますが、ここで改めて言う程の事でもないでしょう。
少なからず、家を買おうとする方のほとんどは計画的な方ばかりで、しかるべく勉強をされて、中には専門家に相談されてる方もいらっしゃる事でしょう。
ここで、言いたいのは、コントロール出来る未来と出来ない未来に分けて考えて、コントロール出来ない未来についても、出来る限り想定外事項の範囲を広げて予測しておくと言う事です。
そんな事出来たら苦労しないよと言われてしまいそうですが、結局不安のタネは想定外の出来事なので、どんな場合でも対応出来ると言う自信を付けると言う事に尽きるのではと思います。
その為には、少しでも多く知っておくと言う事がポイントです。
コントロールできる未来
家を買うのになんか仰々しいですね。
そう思われたでしょうか？
もう少し、お付き合いください。
・自然災害
・政治、社会、経済
・地域、コミュニティ、会社
・家族、親戚、友人
大まかに、上から順にコントロールしにくい順に並べてみました。
先程、資金計画の事なども書きましたが、これは一番下の家族関係に該当しますよね。
家を買った後に持続継続させていくのに必要な事。
では、購入価格や特に売却価格などの要因はどこに該当するでしょうか？
下二つではないですよね。
上二つ。場合には、自然災害が価格形成に大きく関係したりしてきます。コロナが良い例でしょう。
私が言いたいのは、売ると言う前提さえなければ、比較的コントロール出来そうで予測しやすそうな下二つに該当する事項を万全にしておけば不安は軽減されるのでは？ と言う事です。
（投資目的の場合は、上二つの予測も必要になると言う事です。）
身の回りの予測
では、コントロール出来そうな身の回りの予測。
これを万全に予測しておく事など出来るのでしょうか？
私の経験上簡単でもないですが、意識しておけば出来ます。
少しだけ、私の経験則を共有します。
・マンション購入時に広いと思った間取りがやがて狭く感じる様になる可能性大。特に60㎡未満の2LDKなど。
・自分（達）は、ずっとここに住むぞと思っていても、外的要因でそう出来なくなったり、気持ち的に住み替えたくなったりもする。
東日本大震災で、購入時に高く売れる内に売っておこうと言う気持ちになりました。経済的利益優先ではなく、身の安全性を考えてと言う意味で。
・立地や周辺環境は抜群だったのに、他の部屋の住人が嫌だった。後から入居して来た隣人の生活音の騒音や夜中の奇声など。
・家族が亡くなったりして、引っ越しの必要性が生じた。妻が実家を相続して、引っ越し。
・仕事で転機を迎え、独立のタイミングで引っ越し
などなど
少なからず、どれか共感して頂けそうな事があるのではないでしょうか？
まとめると、
・マンションの場合は、手狭に感じる時が来る可能性大なので、その時にどうするか考えておく。
・自分以外の要因で、売却や引っ越しの必要性が訪れる事があるかもしれない。必要性が生じても良いつもりで購入する。
・この10年程の間に、コロナや大震災など100年に一度、何十年に一度と言った災害や出来事が起こっているので、今後もその可能性があるとの前提で考えておく。いざ、引っ越したい、買い替えたい、住み替えたいと言う気持ちになった時にそうしたいのに出来ないと言う状況が一番心理的負担がかかります。
大体、この様な感じでしょうか。
この様な自分で想定出来る未来において、将来売ると言う事を前提とせずとも、何とかなりそうだと思えたでしょうか？
思えた方、おめでとうございます。
思えなかった方、どうすれば良いのか？
身の回りの将来以外に、購入予定の不動産の将来を予測しておく事です。
これは、先程書いた外的要因による価格変動の事ではなく、不動産個別について詳しく知っておくと言う事です。
今回は、購入のタイミングと言う話なので、この不動産の将来の見方については、別の機会で書きたいと思います。出来れば次回あたりで、詳しく書きたいと思います。
やってはいけない事
最後に、これだけは注意してくださいと言う事を書いて終わりたいと思います。
買い時は、自分が欲しくなった時と書きましたが、決断する時は自分の気持ちと都合でと言う事。出来たら、購入動機やキッカケも自分始動で動く。
・アイツが家を買った。オレもそろそろ考えよう。
・テレビのニュースを見ていたらマンション販売が好調らしい。今度、モデルルームに行ってみようかな。
・仕事が順調で出世したし、給与も上がった。住宅ローンもいっぱい借りられる様になったので、そろそろ家の購入を検討しよう。
などなど。
私も含め、これを読んでいる方も経験あるのではないかと思います。
良く考えてみてください。
・アイツが家を買った事と自分のライフスタイルは関係ありますか？
・不動産の販売が好調だったり相場が上がっている時に得しているのは、買主ではなく売主です。
・年収含め、自分が最高潮の時を基準にすると身動き取りにくい状態となる。自分を縛ってしまう事になる可能性大です。
また、自己紹介のところでも書きましたが、今の相場などは政治的に仕掛けられていたと感じられている部分も少なからずあるので、足元を確認しながら進めてください。
周りに動かされ過ぎずに、自分の動機や気持ちを大事に物事を見ないと後悔しかねないのでご注意を。
まとめ
いまの価格上昇度合いが凄い市場・相場ってどう思いますか？
一般的に考えたら上昇しすぎ。
買い時ではなくて、売り時かなと思われます。
でも、よく考えて決断したのなら、これまで準備をして来たのなら、、、
何だか、私が起業をした時と同じような心境です。
準備をしてきたうえで決断したのなら、後は、購入後の状況を出来るだけ詳細に想定して持続・継続する事を考えてください。
私なりの仕事とプライベートで得た知見が少しでもお役に立てたら幸いです。
ここまでお読み頂きありがとうございました。
次回では、購入時に注意する事、気にする事などについて書いてみたいと思います。
それでは。