「契約」を知る。

・「売買契約」意外と理解できていない方が多い!?
・なんとなくで流されている!?

こんにちは、10月ハロウィンですね。
私はつくづく未来予想が当たらないのですが、ハロウィンもその一つです。
思えば、ここ15年くらい前から渋谷がハロウィンコスプレ祭りの聖地になったりならなかったりしていると記憶していますが、私はハロウィンは1〜2年くらいで終わるものかと思っていました。2000年頃からお菓子メーカーが参戦し、
各事業者、メーカーがこぞって世の中を彩れば、その波にゆらゆらと流される人で溢れかえるのも自然なことでしょう。まさかこんなにイベント化されるとは・・・
いえ可愛いですけど、カボチャとか、コウモリとか。

さて、最近では、suumoやhome's、athomeなど各ポータルサイトでも
個人のブログでも、不動産会社のブログでも、様々な媒体で家を買うことについて基礎から書き綴っている世の中になりました。
ちょっと可愛いイラストを添えたりなんかして、家を買うこと、ローンを組むことをより身近に感じてもらおう作戦が伺えます。
ただ、情報がありすぎるが故、ネットに書かれていることは精査して収集しないと、混乱したり、固すぎる思考になり、良い物件が何かが分からなくなる、という迷路に迷い込むことも増えているかもしれません。

それは、「申込み」ですか？

ブルースタジオでは、不動産会社として物件を探すところからサポートさせていた
だいておりますが、中には物件は地元の不動産会社で見つけてから、設計のご相談にお越しになる方もいらっしゃいます。
色々な状況での相談をいただくわけですが、以前こんなことがありました。

お客さま「マンションの購入を決めたのですが、設計の相談はできますか？」
スタッフ「もちろんです。今のご状況は、ご契約済みですか？ご契約前ですか？」
お客さま「えっと、契約は多分まだです。でも手付のお金は払いました」

それは、「契約済み」です

売買契約を理解する、ということは非常に大切なことですよね。
なぜなら「契約」ですから。
リノベーションできるかという相談に対して、「こういう可能性がありそう」とお話し、「それなら買うのやめようかな」とおっしゃったお客様。
それは支払った手付金が戻ってきませんよ、という状況をご理解されていませんでした。

手付金も支払っているにも関わらず、契約している状態か理解していなかった、という状況に驚くのですが、意外といらっしゃいます。
ということで、今日は「売買契約」について少しお話しできればと思います。

私たち不動産会社は、売買契約を締結する前には、必ず「重要事項説明」を行います。物件の詳細は契約内容について詳細をまとめた説明ですね。
ご説明はどんなに早口でお話ししても1時間はかかります。
丁寧に、ご質問にも対応しながらご説明をすれば2時間以上かかることもございます。

重要事項説明とは？

重要事項説明とは、その物件がどんな物件なのかを契約前に説明する書面です。
・物件の表示
・誰が所有しているの？登記簿に記載された事項
・権利は？所有権？
・登記簿には何が設定されているの？抵当権はある？
・どんなところに存在するの？法令上の制限
・建物を建てる際の決まり事は？建築基準法
・マンションの管理状況は？
・規約の定めは？
・ハザードマップは？
・契約内容は？金銭の授受
・入居後の取り決めは？
・契約不適合責任、瑕疵保険
・契約解除の要件は？
・その他重要な事項
などなど
あまり知られていないことですが、不動産を取引する不動産会社のスタッフは、
マンションの1室1室、その都度のお取引の度に物件調査として管理会社や役所、各機関に調査を行い、重要事項として説明書を作成しております。
考え方としては調査した事実をお伝えする説明書になりますので、ご理解いただいた上で契約ができるよう、必ず契約前に宅地建物取引士がご説明を行うことが義務づけられております。
できればそれよりも前に、一般的に気になるようなことなどは解消した上で契約日を迎えるのが望ましいですね。

どんな時に契約を解除できるのか？

重要事項説明書と売買契約書では、契約の解除に関するご説明も行います。
解除される方はごくわずかだと思いますが、
契約ごとですので、様々な決め事が必要になります。
こうったご説明を行なっているのになぜ、「契約しているか分からない」という状態になるのかな？と疑問に思ったものです。
・手付解除
・引き渡し完了前の滅失、損傷による解除
・融資利用の特約に基づく解除
・契約違反による解除
・反社会的勢力の排除に関する特約に基づく解除
それぞれに解除の要件が定められており、契約後何事もなく進む中で、
「やっぱりやめた」という場合の解除は、支払い済みの手付金を放棄する形での解除になりますので、契約とは責任が伴うこと、ということです。

文字にすると緊張感もあり、大きな買い物をするって怖いねっと思うかもしれませんが、大丈夫です。事実を分かりやすくお伝えしますので、それをしっかり確認すること、質問することも大切です。

今月のおまけ　

未来予想が苦手な本多ですが、リノベーションの今後が気になります。
都内、都内近郊マンション価格高騰により、そして建築コスト急上昇により
ここ10年ほどで普及してきた「リノベーション」も、今後変わっていくと思います。物件を購入し、自分の好きな空間を作るリノベーションを都内で行おうとするとなかなか予算が追いつきません。
郊外で探して物件価格を下げたり、一旦リノベーションはせず将来にとっておく、
リフォームされた物件でも良いか・・いやでももう少し素材の良さや間取りの工夫が欲しい・・などなど。
過去にしっかり設計して作り上げた住居の中古として購入し住み継ぐ、
というのもまた、今お勧めできる購入の選択肢です。