「利回り」ってどういうこと？

物件情報を眺めていると、「利回り」という言葉に遭遇します。
銀行に預けたお金には「利息」がついたり、借入しているお金には「金利」が発生したり、ちょっと雰囲気似てますね。
なんとなーくわかる気もしますが、この「利回り」をしっかり理解できていますか？

不動産投資で意識すべき2つの利回り

投資物件の利回りには、「①表面利回り」と「②実質利回り」の2つがあります。
一言で「利回り」といっても、この2つには大きな違いがあり、この違いをしっかり理解せずに物件を購入すると、運用が始まったあとに「全然思ってた収入が出てこないじゃん！」という結果に陥るリスクがあります。

まずは2つの利回りの計算方法とロジックを正しく理解し、賢い物件を選ぶために利回りの観点から注意するポイントをまとめていきたいと思います。

①表面利回り

表面利回りは、下記の計算式で算出されます。

表面利回り ＝ （年間家賃収入 ÷ 物件価格） × 100

その物件から1年間で得られる家賃収入を、単純に物件の購入価格で割ったものが表面利回りです。
シンプルですね。

物件サイトに記載がある「利回り」は「表面利回り」のことです。
下記は収益物件サイト「楽待」からの抜粋ですが、明確に「表面利回り」と記載されていてわかりやすいですね。

他の物件サイトや不動産業者から提供される物件情報には、「利回り」としか記載されていない場合もありますが、「表面利回り」のことを指していると考えてください。

②実質利回り

実質利回りは、下記の計算式で算出されます。

実質利回り
＝ （年間家賃収入 － 諸経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入時諸経費） × 100

表面利回りよりも、ちょっとややこしくなりました。
表面利回りとの違いは、1年間の家賃収入からその物件に関連する諸経費を差し引いた「正味収入（利益）」を、物件の取得にかかるトータルコストで割っている点です。

要は、投資金額のうち毎年どれくらいの金額を「利益」として回収できるかということなので、その物件の本当の稼ぐ力を示しているものになります。

物件に関連する諸経費、購入時諸経費には、それぞれ下記のようなものが該当します。

諸経費
・固定資産税
・都市計画税
・管理費
・修繕積立金
・火災保険
・その他の各種手数料（入居者募集費用等）

購入時諸経費
・建物に対する消費税
・不動産仲介手数料
・印紙税
・不動産取得税
・登記にかかる費用・司法書士手数料

「利回り」の落とし穴と賢い物件選び

物件選びをしているとよく遭遇する「利回り」。
物件サイトや物件情報には、魅力的な利回りの数字が並んでいますが、そのまま素直に信用していいのでしょうか？
利回りにはいろいろなカラクリがあるので、そのカラクリを理解して賢く選択することが大切です。