試算表を作成、戸建の場合はまた異なる？
最近子供が仲の良いお友達、ママ友含めて近所で遊びました。
そのママさん、どうやら不動産リート会社へお勤めとか。
話を聞いていて面白かったです。
エクセルシート作成
お恥かしながら、物件の購入を検討するとき、これまでは紙で手書きで試算していました。
色々な書籍を読みながら、改めて試算用のエクセルシートを作成しました。購入検討の時に確認するべきことを思い出しました。(ご無沙汰でした・・)
戸建の場合
今回は一棟物件の購入時用のエクセルシートを作成しました。
戸建の場合は、基本は現金で購入にすることになると思います。
そのうち使用するデータは、
・修理代の概算と家賃の引き直し。
・各年の税引き後キャッシュフロー。
・自己資本回収年数、税引き後キャッシュフローの合計。
これが目標までの期間で、どの程度キャッシュがたまるか。
そして他の投資より、良い利回りを出せるか・・。
空室リスク
戸建で懸念されるのは、この空室リスクです。
0か100かなんて・・。
ただ融資を使わない場合、ローン返済はありません。
出ていくコストとしては、税金関連と光熱費。あとは敷地の除草費等の管理コスト。客付けのための費用。
また戸建の場合、自主管理にする方も多いと思うので、管理費用も押えられるかもしれません。
キャップレート
戸建の場合、郊外のエリアで検討することになるかと思います。
戸建賃貸におけるキャップレートはあるのですかね？
近郊の業者さんにお聞きするか、近郊の類似する賃貸物件を探して、おおよその平均や感触をみる感じでしょうか。
修繕コスト
ここが一番見えない部分です。
良い営業マンを見つけて、本当に必要な修理を確認し、概算を出してもらるようにする。相見積をいくつかもらう。
同時に自分で感覚を覚えるまでは友人達にチェックしてもらったりかな。
自宅から遠すぎるのも難点なので、まずはエリアを絞っていきます。