【アズ企画】【IR解説】ケラー･ウィリアムズ?合同会社アズプラン??
こんにちは！
アズ企画設計 IR担当の神部です。
先日、子会社の異動と連結決算への移行を公表いたしました。
ただ、こちらのお話についてわかりづらいと思って補足資料を追加したのですが、結果的にあまり伝わるような形でご説明はできていなかったな、、、と反省しておりまして、そちらの補足をさせていただければと思います。
※3,500文字越えの記事ですのでいつもより長いです
ちなみに結論から先にお伝えしますと、前提となる不動産取引の事だったり、ケラー･ウィリアムズ(ないしケラー･ウィリアムズ･ジャパン)の説明が漏れているのでわかりづらいのでは？という認識になりましたので、そちらを主にご説明させていただきます。
１．不動産取引について
普段図解する際は、当社が真ん中になることが多いのですが、別の角度から図にしてみます。
このように不動産取引においては、仲介会社の存在が不可欠です。
要はバリューアップした収益不動産を売りたい当社と、良質な収益不動産を購入したい方(不動産投資家)をマッチングしてくれるわけです。
当社も宅建業者ですので直接の取引は可能ですが、仲介会社さんの抱えていらっしゃる顧客が多い、もしくは大変懇意にされているのでご紹介いただくことが殆どになります。
ちなみに客付け、元付け、とか片手、両手、とかいろんな話があるのですがここでは割愛します。
また、仲介手数料は業法で上限が定められていますので、取引額×3％程度で計算されます。だから10億円の取引だと、、、、
以上が例の補足資料から漏れている不動産取引のお話になります。
あ、仲介会社が宅建業者であることは後々重要な情報です。
２．ケラー･ウィリアムズについて
ケラー･ウィリアムズ(以下KW)は、米国テキサス州オースティン市に本社を置く、世界最大規模の不動産仲介企業であり、世界58ヵ国で不動産フランチャイズ事業を展開しています。
エージェント･スタッフ数は20万人を超え、年間取扱高54兆円、年間の取引件数は193万件などの数値は世界No.1です。ただ、店舗数や展開国数などはアメリカのメジャーな大手不動産仲介事業者の中では比較的少ないようです。
ちなみに、KW自身はアメリカとカナダをエリアとしており、KW Worldwide Ltd.(以下KWW)というグループ会社が上記2ヵ国以外でフランチャイズ事業を行なっているという構成になってます。
日本への展開は2018年10月にケラー･ウィリアムズ･ジャパン(法人名エージェント・グロース、以下KWJ)が設立されています。KWJの事業内容は下図のような感じです。
と、いうわけでまとめると、「ケラー･ウィリアムズ」というのはブランド名としての側面もあり、その通称を全世界で使って不動産仲介ビジネスを行なっているという形になります。
不動産エージェントについて
日本では外資の生命保険会社さんとかでは一般的になっているとは思うのですが、米国では不動産会社もエージェントという働き方が一般的です。
要するに業務提携を結んでいるフリーランスの営業職の事なのですが、フリーランスという都合上、多くの方に受け入れられている働き方になります。
あくまで私見ですが、日本の不動産業界では、情報の非対称性や非公開性がありますので、その点で各社さんでは複業を促進できておらず、エージェントという働き方があまり広まっていないのかもしれません。
３．ケラー･ウィリアムズ･アズについて
ここまでは、資料などでさらっと使ってきた名称などの解説をしてきましたが、ここからはより仕組みの部分をご説明いたします。
当社は、KWJと20年9月に業務提携を結び、FC加盟をし、日本の第3号店としてケラー･ウィリアムズ･アズ(以下KWAZ)を開設いたしました。ちなみに店舗のことをマーケットセンター(以下MC)と呼んでいます。
当社側の加盟の目的としては大きく2つあり、①エージェントさんを不動産以外の業界出身の方も募集することで、当社では従来持ちえなかった情報ルートで新たにビジネスを創出すること、②SDGsの観点から様々な働き方を許容できる企業になること、となります。
その中で、当社=MCの役割としては、個人事業主である不動産エージェントとの業務委託契約の締結、さらに諸所のサポートになります。
このサポートの部分がかなりキモでして、要はエージェントさんが成功して実績をあげていただくことがMCにとっても大事なのです。というのも、エージェントさんの上げた利益をエージェントさん、KWAZ、KWJで分配するビジネスモデルだからです。
実はKWは文化の部分がとても重要視されていて、エージェントさんには不動産知識だけでなく、思考方法などのトレーニングも受けていただいています。同時にテクノロジーによるサポートなども手厚く、成功していただくための土台をかなりがっちりと作っています。
ですので、上記のとおり、不動産業界以外の方でも多くのネットワークを持っていらっしゃる方であったり、チャレンジしたい方であったりすると成功しやすい環境となっています。
さて、ここまでごちゃごちゃ話してきてしまいましたが、役割や関係性などもまとめていきます。先に図でお見せしますね。
表記のとおり、各会社の間に資本関係はありません。
KWWはKWブランドの管理やトレーニング･システム開発などが役割で、それを現地法人=KWJに提供しています。
KWJの役割は、それぞれをローカライズすることです。米国と日本では不動産関係の法律やビジネスの慣習が全く違いますので、これはこれですごく大変そうですね、、、笑
そして、当社のようなMCの役割は、エージェントさんの募集とトレーニング、その他全てのサポートです。エージェントさんは上記のとおり必ずしも不動産のプロであるとは限りませんので、宅建業者である当社が様々なサポートに入ります。例えば、不動産そのものの目利きや、実業務では契約書の作成などがイメージしやすいのではないでしょうか。
ちなみに不動産取引においては宅建業者がかかわることが必須であり、その意味でもMCの役割は大きいです。
ここまでがおそらく資料上すっぽりご説明が抜けてしまっていた箇所かと思います。こんなに長々とご説明する必要のあることを省いてしまっていたことに大反省です、、、
そしてここからは、補足資料の右側のお話になります。
４．合同会社アズプランについて
ここまで、KWAZ＝株式会社アズ企画設計という文脈でご説明してきました。
KWAZ開設当初はこのような立付けとなっていましたが、現在は子会社の合同会社アズプランがKWAZの運営を行なっています。
ここの経緯が補足資料に書いてあるのですが、エージェントさんがアズ企画設計保有の収益不動産を販売しても、収入という面でのメリットが半減してしまうという課題がありました。
冒頭の図を使ってご説明しますと、イメージでは下図のようになると思うのですが、実際は違います。
理由は補足資料のとおりで、当社側から仲介手数料的な意味合いの紹介料をお支払いすることは可能ですが、買主から仲介手数料を受け取ることはできません。
一方で、合同会社アズプランをつくり、エージェントさんがアズプランと業務提携契約を締結している場合だと、下記のようになりますので、エージェントさんにとってメリットが出るわけです。
また、当社としても当社保有物件の販売をお手伝いしていただけるので大変ありがたい状態になります。
ここからは補足的になりますが、開示資料のとおりの流れに沿いますと、24.2期にこのスキームの取引が2件発生したことで、当社グループ全体としてアズプランの戦略的重要性が高まり、連結子会社とすることとした、という流れになります。
以上、きちんとご説明をするとこのような形になります。
さいごに
途中でも言いましたが、こんなに長文の説明になるようなことを省いてしまっていて大反省ですし、今後のご説明で不足の無いように努めていきたいと改めて感じました。次の決算補足説明資料ではもう少し整理してお見せできるようにしますね。
ちなみに割と普段から開示後、「あぁ、ここは書き方違ったなぁ、、、」「こう書くとわかりやすかったなぁ」が結構多いので、noteで再度ご説明する機会に恵まれて大変助かってます。他の発行体さんも同意できるんじゃないですかね？
さて、今回の記事も含め、IRについてご意見･ご感想などございましたら、ご連絡は当社ホームページのお問い合わせ窓口やXのDMからお願いいたします。特にDMなんかは気軽にご連絡いただいて構いません笑
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