【アズ企画】【IR解説】24年2月期2Q決算発表について
こんにちは！
アズ企画設計 IR担当の神部です
本日、24年2月期2Q決算発表をさせていただきましたので、そちらの補足･解説をしていきます。
明日15:30より説明会がございますが、noteでも残しておきます。
１．決算概要
結論、売上については残り8割ほどありますが、業績予想等の変更は無く、販売用不動産在庫も過去最高の81億円ほど積上げています。
また、前期23年2月期2Qに対しても、増収増益の着地となっています。
要因としては、販売事業の販売実績が1Qでは0件でしたが、2Qで5件となったことによるところが大きいです。
1Qから引き続き東北ホテルの譲渡で特別利益計上があり、当期純利益もプラスとなっています。
また後述しますが、前回まで事業利益をEBITDAで表記していたところ、今回から営業利益での表記とさせていただいております(何か不都合なことがあったとかではなく、いろんなことに連動して営業利益での表記の方が良いと判断しました)。
セグメント別では、すべてのセグメントで増収増益となっており、特に、東北ホテル譲渡により従前は抑えることに注力していた維持費(地代など)がコストとして無くなり賃貸事業の収益が改善していることがよくわかります。
管理事業も引き続き前年同期を超える売上をあげており、ストックの積上げが徐々に進んでいます。
２．販売事業について
売上･利益ともに前述のとおりですが、販売用不動産残高の積上げについてもご確認いただきたいです。
2Qでも1Q同様、仕入と商品化を積極的に行ないました。その結果、1Qをさらに上回る81億円まで在庫を積上げています。また、9月～本日で5件ほど開示しておりまして、来期も見据えて引き続き積極的に仕入を行なっています。
3Qは販売を進め(在庫を取崩し)つつ進んでいきますので、3Qの在庫水準は少し下がる見込みですが、引き続き高い位置で在庫を保有する形になる想定です。
３．配当について
従前から新しい情報はご用意できていませんが、当社としてもこちらの重要性については認識しておりますので、良いご報告ができるように、まずは計画達成を目指して頑張っています。
引き続き続報をお待ちいただけると幸いです。
４．変更点について
冒頭お話しした箇所の他、いくつか開示内容として変更点がありますのでお伝えいたします。
・事業に関する利益「EBITDA→営業利益」
開示資料にも記載しているのですが、今回から営業利益での表記としました。
理由はいくつかあるのですが、そもそもの導入に至った背景は、賃貸事業の中で、東北ホテルや民泊などの初期投資が大きな事業を行なっていたためで、これらの事業は減価償却費が重く、稼ぐ力が適切に表現できていないと考えていました。そのため、EBITDAを活用し、減価償却費などをコストから除いた実際の稼ぐ力を表現しようとしていました。
一方で、直近の事業状況については東北ホテルの減損、譲渡や再活用による安定収益化により、このあたりのコストが少なくなっており、民泊についても比較的事業環境が安定してきたため、営業利益が稼ぐ力を表現できるようになったと判断したものです。
また、売上高営業利益率などの一般指標を活用できるメリットもあるものと考えています(ので、今後指標としてお出しできるようにしていきます)。
ただ、1Qで変更できなかったことは申し訳ございません。判断のタイミングが遅れてしまいまして、今回のような期中での変更となりました(ただ、直近3年での比較となりますのでそれなりの期間は取れていると今回判断しました)。
・物件種別の分類変更
気づいた方は少ないかもしれないのですが、物件種別の分類が変更になっています。下記のような形です。
〈従前〉
「レジデンス」、「区分」、「ビル」、「その他」
〈今回から〉
「一棟･居住用」、「一棟･事業用」、「一棟･複合」、
「区分･居住用」、「区分･事業用」、「その他」
すこしわかりづらくなってしまった面もあるのですが、取組みを分類している下表の表記に合わせた形です。
ですので、今後の取組みとしては棒グラフの「青(区分･居住用)」と「赤(一棟･事業用)」が増えていくようなイメージを持っていただけると幸いです。
ちなみに「一棟･複合」は1階に店舗のあるマンションだったり、1～3階まで事務所と飲食店が入り4階より上がマンションのような、居住用と事業用が混合しているような建物を指しています(この表現でイメージ沸きますか？)。
・その他細かい箇所
これはIR的にお伝えする必要はない上に、noteまでご確認いただいている方であればきっと決算補足説明資料も一通り目を通していただいていると思うのであまり関係ないのですが、資料のページ数が多くなってきてしまっているので、右上にアイコンを置くことにしました。
決算概要はすべて新しい情報なので特段記載していないのですが、営業戦略やトピックなどは、前にご確認いただいた資料からさして新しい情報が無いこともありますので、右上に【新規】や【追加】の無いページは読み飛ばしていただいても大丈夫です。違いは下記のとおりです。
【新規】… 新規ページ、もしくは、新しい情報の追加のあったページ
【更新】… 情報が更新されたページ
さいごに
冒頭お伝えしたとおり、売上で残り8割ほどありますが、在庫の積上げはある状況です。
ところで最近、「期待しています」というお言葉をいただくことが従来より増えた気がしまして、そういった投資家の皆様のお声を経営に伝えるのもIRの仕事ですし、何よりも皆様にご期待いただけるようになりつつあることが大変嬉しいです。
とはいえ、厳しいお言葉をいただくことも多いですし、おそらく期待の裏返しだと思いますので、そういった意味でも事業側とも連携し、計画を達成できるように頑張ってまいります。
24.2期の発表は半年後になりますが、その際には是非良いご報告ができるように頑張ります。
さて、今回の記事も含め、IRについてご意見･ご感想などございましたら、ご連絡は当社ホームページのお問い合わせ窓口やXのDMからお願いいたします。
ちなみに最近「noteを見てます。こういった記事を書いてみてはどうですか？」といった方もいらっしゃって本当に有難い限りです。文才無い中ひたすら記事を作成してよかったです。ですので、こんなIRやってほしい、などありましたらお気軽にご連絡いただけると幸いです。
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ちなみに採用の方では社員インタビューなんかも積極的にアップしてますので、当社の雰囲気を感じたい方は読んでいただけると面白いかもしれません(こんな下の方まで確認されている方居るんですかね？笑)。
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