ハワイの不動産を管理費から考える 古い物件と新しい物件どちらが儲かる？

ハワイの不動産を所有すると、それがビルの一室(コンドミニアム)だとすると、必ず管理費がかかります。 
戸建てでも、意味は同じで維持費がかかります。

ただ一室の場合は、ビルの理事会によって、決まります。同じビル内であれば、額は広さによって決まることが多いです。新しいビルも古いビルも同じ考え方です。 

管理費は固定資産税と同様、賃貸収入小や有無に関係なく、オーナーが払わなければならないので、特に収益物件の場合、最終利益に大きく影響します。固定資産税も同じですが、それは次回に触れます。 

さて、管理費ですが、海外不動産によくあり、日本の感覚とは違うことのひとつです。 

感覚の違いとは、日本の不動産は概して新築が良しとされ、築50年と言うとイメージはボロい、です。少なくとも私はそう感じます。

ところがハワイに限らず、海外では最初に建つ物件が場所的に最高で、後に続くに従って立地が悪くなると考える人がいます。
ハワイでも1970年代に建てられたホテルは、海沿いであり新しくなるにつれて後ろに下がる、或いは中心を外れる傾向にあります。さらに法律的な縛りの関係で、新築が禁止されている地域に建つビルが多くあります。

余談ですが、ワイキキの物件にかかわると、感じますが法律がホントにややこしいのです。ただそれを利用して投資をするわけなのですが。 

管理費に戻りますが、そういった古いビルを改装に改装にを重ねて、より良い立地で資産価値を高めていくのがハワイ物件の特徴です。中にはこれが築50年？とびっくりする物件もあります。 

では新しい物件は管理費が安いのか？答えはノーです。最近、アラモアナやカカアコが開発され、新築物件が数多く存在します。新しい建築手法で、高級材料を使って正にピカピカです。

修理ひとつ(新築でも修理が当たり前に発生します)でも、職人が材料が、とハワイが島で輸送費がかかることもあって、なかなか大変です。娯楽施設も充実していて、一般的に、管理費はワイキキの古い物件よりも管理費は高めです。 

日本の人は新築に注目することも多いのですが、投資としては、新築物件はランニングコストがかかりすぎて良くありません。 

管理費の額は日本のマンションと比べるとどちらにせよ、高額です。でも収益物件の場合、収入と支出のバランスが取れているものがあり、研究が必要です。
資産価値を上げる、ということは売却利益にもつながるのでよく吟味して納得できるビルを見つけることが大切です。 

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