築古アパート取得～運営＃１
以前Wixに書いたものから。
大家はじめました！(2020.9.3)
今年は民泊は厳しいな、ということで大家をはじめました。
東大館駅徒歩６分の 1974築、2DKx2戸の2階建アパート。
神社の杜が隣接していて将来改築するにも借景にできるポテンシャルがあるのを見込んで名称も「○○アパート」から「フォレストサイド」に変更。自宅からその森が見え、ジョギングコース上。
1階は入居中、2階空室で絶賛入居者募集中です！（追記：現在満室）
2DK,44.63平米で月3.8万円、駐車２台まで無料です。
入居率50%の状態で表面利回り16%、実質11%くらい。ほとんど利子がつかない銀行にお金を置いておくよりマシだと思うが、入居者が退去して０になるリスクもあるし、逆に2階も決まれば利回りは20%超え。吉と出るか凶とでるか。
最初にチェックしたのは2019年11月25日、2020年1月に内覧、
6月23日購入希望価格打診、8月５日申込、8月20日契約、9月２日引渡・移転登記申請、9月8日登記完了予定。当初より140万安く手に入りました。今回も移転登記は司法書士に頼まず自分でやったので３、４万節約できたかな。
大館の収益物件で最初に心を動かされたのは2016年3月31日、美園町 1986築、平家で2LDKx２戸 600万円、土地228平米、建物101平米。
ナビで辿り着けず、周辺をかなりぐるぐる回って辿り着いた分かり難さと雪寄せスペースが無いのが引っかかり見送り。
次に注目したのが2019年3月14日、相染沢町のアパート 1969築、2DKx2,3K,2K 4戸 200万円 土地225平米、建物175平米。
隣が田んぼなので雪はいいとして、駐車の仕方に難があるのと八幡沢岱の古民家をリノベ中だったので２つ同時にはできないなというので見送った。
その後買い手がついたようで、道路境界のブロック塀を全撤去して駐車し易くしていて成る程と。滅多にない掘り出し物件だったのではないかな。
民泊とアパートである程度元をとったらもう一軒いくかな。
(2020.9.3)
取下げ出し直し(2020.9.8)
アパートの移転登記を2日に申請して8日に完了予定だったのだけど、法務局から電話があって、取下げ、出し直しになった。土地の権利関係が１筆は妻、もう１筆は夫婦共有、建物も夫婦共有でまとめては申請できず、それぞれ分けて出せと。書類を修正して出力、登記原因証明情報と委任状に実印をもらい直さなければならない。やれやれ。
(2020.9.8)
残工事(2020.9.14)
収益物件フォレストサイド、9月２日の引き渡し時に不動産屋からちょろっと2階は作業してるような話がでて、ん？と思い、その週末確認に行くと、脱衣室の洗面台が外されてキッチンの上に乗せてあり、床のクッションフロアも剥がされている。
入居者が退去してクリーニング終わったっていうから契約、引き渡しになったんじゃないの？やっぱり前入居者が水を溢れさせていたみたいだったから貼り直すことにしたんだと。先週末に改めて確認に行ったら残工事終わっていた。絶賛入居者募集中です。
移転登記は７日に取下げて、10日に再申請、16日に完了予定。
登録免許税の計算を固定資産税課税標準額で計算していたら、評価額を使うらしく、思ったより税金が高かった。２ヶ月ちょい分の家賃がふっとぶ。固定資産税も１ヶ月分弱。登記完了したら取得税（県税）関係の手続きがあり、減免があればいいが。。。
(2020.9.14)
登記完了と不動産取得申告2020.9.17)
賃貸物件フォレストサイド、昨日16日に登記が完了したので、今日は総合県税事務所へ不動産取得申告書を提出。不動産取得税の軽減は取得者自らが居住しないと受けられないそうなので、後日請求書がきてしまう。
(2020.9.17)
GoogleサイトでHP(2020.10.15)
民泊と賃貸住宅のHPをOgaruChaccoから独立して作ろうと前々から思っていいながら先延ばしになっているのだが、ふとGoogleにもサイト作成ツールがあるのに気付いていじってみた。インタラクティブスライド（？）の写真がカットされてしまったりするが使えそうではある。
https://sites.google.com/view/forest-side2/
OgaruChaccoで使ってるWixはまあいいんだけど重いのと若干画像の設定なんかに難がある。以前検討した時はAmebaOwnd, Jimdo あたりもアカウントとって試してみたんだっけか。どれも一長一短、広告,ADが入るのがいまいちだが無料だから仕方ないしドメイン取るほどモチベーションないし。Googleは広告っぽいのが入らなさそう。民泊はカレンダーで他サイトと同期できるいいのがあるかどうか。facebookの仕事ページも作っておいた方がいいかもしれないし、やることはまだまだある。
(2020.10.15)
お歳暮(2020.12.12)
お歳暮とはほぼ無縁の生活を送ってきたが、今年は中古アパートを取得して大家になったことで不動産屋さんから届いた。将来自主管理にするとしても１年は管理をお願いしてみようと言うわけで、５％支払ってる返礼みたいなものか？
(2020.12.12)
NTTの電柱敷地契約(2021.1.29)
賃貸フォレストサイドの敷地に電柱があり、地権者が代わり、法務局で所有者を調べ連絡してきた。年間の土地使用料が本柱1500円、支線1500円、３年分で9000円だと。
(2021.1.29)
空室対策と新予約(2021.2.1)
フォレストサイドの空室対策第１段として、ガスコンロを特典としてつけようかと、昔３年ほど使ったヤツを屋根裏から出して掃除。2月、３月で借り手がいなければ、家具、小物、カーテンなんかでステージングしてみるかな。
こんなコロナ渦ですが、古民家再生民泊HACHIに新たな予約がロシアから！ 8月７．８日、コロナは収まっているのだろうか？世間はGWから夏休みの計画に移ったということか。
(2021.2.1)
広告を打ってみるか？(2021.2.22)
所有アパート「フォレストサイド」、半年空室が埋まらず、そろそろ引っ越しシーズンになるので広告効果を試してみるか。月3万8千円の機会損失を垂れ流しているから千円で客がつけばOKでしょ。
facebookにページをつくると、このページを2500円で宣伝しましょうみたいな広告を催促する通知が頻繁にタイムラインに表示されたりするので。
(2021.2.22)
facebookの広告効(2021.2.26)
広告を打って4日目、393人のタイムラインに表示され、71人がページを訪れた。5人が問い合わせメッセージをくれたのだけど、いずれも日本在住の外国人。日本人は容易にリンクを辿って不動産屋のページに飛ぶからか？外国人の部屋探しが大変だからか？
最初、ターゲティングの設定の仕方がよくわからず、
(2021.2.26)
ジモティに掲載してみる(2021.3.2)
facebook広告に続き、今度は「フォレストサイド 」をジモティに掲載してみた。
近所で、無料であげます、もらえます、の情報が得られるサイトとして始まったと記憶しているが、たまに覗く度に拡張されていて、現在では中古車や不動産の売買、各種教室、アルバイト、趣味の仲間募集などポータルサイトのようになっている。不動産も以前見たときは個人が出しているものがほとんどだったが、不動産屋、提携サイトの情報が圧倒的に多くなっているみたい。ジモティーで部屋探しをする人がどのくらいいるのか分からないけど、できることはなんでもやって今月中に入居者決まるといいな。３、４月を逃すとまたしばらく人の動きがなくなるし。
(2021.3.2)
2DKの住まい方(2021.3.15)
そろそろ入居者が決まらないと空室が続きかねないので、家具のレイアウト例など作成してtwitterやfb ページで発信したりしている今日この頃。
６畳の和室を寝室にして布団を朝晩押し入れに出し入れにすれば和室を多目的に使えます。ちょっとした運動（腕立て伏せ、腹筋、ヨガ、ラジオ体操etc）したり、ワークルーム、、プレイルーム、趣味の部屋など。そして洋室はリビング、DKには食器棚とテーブル。
一方、布団の出し入れは毎日しないだろう、万年床になりそうって人はベッドを洋室に置いて、和室をワークスペースにしてもよいでしょう。テレビはダイニングテーブルに座ってみたり、ベッドの上で寛ぎながら寝落ちしたり。ソファーベッドにしてもよいでしょう。
不動産屋のサイトを確認したら、平面図に若干誤りがあって差し替えられていたので、ジモティとOgaruChaccoも差し替えました、facebookは差し替えられなかったので追加で。家具配置例のスケッチは古いままで実際は３枚目の。通り
(2021.3.15)
現状分析；5490戸の椅子取りゲーム(2021.6.4)
大館市の賃貸戸数は7360で、そのうち空室は1870、空室率25.4%
大館市の人口は69903人、世帯数31714
転入者数1624人、転出者1734人
賃貸サイトでアクティブに募集している件数
at home;91件
goo;103件
地元不動産屋
ホテヤ；73件
リブエス；79件
イトウビルド；33件
重複を考慮すると100件前後か？
フォレストサイドは2DK,2戸のアパートで、入居率50%でも利回り15%あるのでのんびり対策を打っていて、当初1社に任せていては決まりそうにないなぁということで独自にジモティにも登録し、facebookで広告を打ち、地元2社にも掲載してもらって、at home にもでているが、空室10ヶ月目に突入。ちょっと突き詰めて考える必要があるか？
空室が7360あっても、新築戸建て、建売、アパートは相変わらず建て続けられていて、工業団地の拡張や企業誘致がそれなりにうまくいっていても供給過剰感は否めない。
年間1600～1700人の人の出入りがあるとしても今ある空室に入るとは限らず、転出した部屋に入る可能性もあるので、、募集を諦めて放置されている部屋も多数ありそう。閑散期でも100件余りの募集案件があるので、選ばれる部屋づくりをしないと延々と取り残される可能性がある。大館のハローワークを毎週チェックしていると正社員でも15万前後というのがよくあるので、2DK38000円というニーズはそれなりにあると思うのだが。内見時に住みたいと思わせる演出が必要かな？
nifty不動産には検討中の数が表示されるのだが、リブエス経由では21人、イトウビルドの方は9人となっていて、トップ画像や説明文の差異が選択肢に入るかどうかに大きく影響していると思われる。ちなみに平屋一戸建ての物件には350人以上が検討中。部屋探しのニーズが現れているが、成約していないところにもう一つの側面が。隣家の騒音を気にしなくていい反面、戸建ては雪寄せや庭の手入れがあるからかな？
ニュースサイトやtwitterでは、不動産投資でFire! っていう成功譚が多いが、スルガ銀のシェアハウス融資に続いて、アパマン融資も問題になっているみたいだから、実態は株式投資同様損している方が多かったりして。融資を受けて物件購入したら、空室増えた途端に逆回転で破綻まっしぐらなわけで。なので私は現金で買える範囲でしか今の所考えていない。
(2021.6.4)
次回、いよいよ入居者が決まります！
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