国債と投資用不動産の関係性

前回の投稿で「株価が強い！1か月で＋3000円の36000円に！！！」と驚いていたら、勢い止まらないですね。もう38000円台に到達し、史上最高値を迎えるのはいつか！？ということに興味は移ってます。
不動産価格もいまよりももう１段価格があがる材料が増えて、今、持ってる人にとっては朗報、これから買おうと思っている人にとっては悩ましい状況ですね。

さて、今回は国際と投資用不動産の関係性について記載させていただきます。

国債、いわずもがな、これは国が発行する債券ということで、日本という国がなくならない限り安全な資産となります。
国債も日々取引される利回り及び価格は変動はしますが、売り買いをしなければ非常に単純で、買った時点での利回りが確定利回りとなり、満期になるまで持ち続けていれば、毎年その利回り分の利子を受け取って、最終的には投資した資産が増えるということになります。
一般的に投資する対象はローリスク・ローリターンからハイリスク・ハイリターンの商品に分類されますが、国債はローリスク・ローリターンの代表格です。

さて、不動産投資はどうかと言えばミドルリスク・ミドルリターンに位置付けられます。
・・・・・・・・ということは国債との関係でいえばどうなるか？さあみなさん、どう考えますか？？？

そう、国債よりリターンが得られるから不動産投資を選択するのであり、国債よりリターンが得られづらいのであれば、不動産投資は選択すべきではないということになります。

では最近の国債の金利はどうなってるでしょうか？
過去の国債金利については、下記財務省のHPに掲載がありますが、直近の１～２年でいえば（１０年国債は）金利が上昇してきております。
具体でいえば0.3％前後から直近は0.7％前後まで金利が上昇しております。
（日銀の国債金利HP･･･国債金利情報 : 財務省 (mof.go.jp)）

これは日銀が「ゼロ金利政策」「マイナス金利政策」などで金利を低く抑え込んできていたものを、10年国債については”イールドカーブコントロール”ということで日銀がさらに強制的に金利を下げていたものを解除したからです。今はコントロールを弱め市場原理に基づいた金利に戻ってきており、おおむね１％前後が10年国債の金利としてイメージができます。

さて、この安全な国債金利が１％前後ということは、不動産投資でそれ以上のリターンが期待できる価格であることが理屈上は求められます。
最近は都心部では表面利回りで４％を切ってきて３％台での取引も進んでおり、その場合のざっくりのNET利回りは３％前後。まだ国債に比べれば利回りが取れますが、当然下振れリスクのことも考えると、大分限界に来つつあるような気がしますね。
ちなみNET３％前後の水準は購入時にローンを全額組むと、毎月のキャッシュフローは赤字になる水準のため、ある程度資金に余裕がある方でないとリスクが大分高くなります。

今までのところをまとめると、国債と比較しての不動産投資の期待利回りが成り立ち、現在は国債の金利が上昇傾向、一方不動産価格が上昇してきていることから、不動産価格の上昇の勢いは少なからず弱まっているということになります。

では今は不動産投資はすべきではないのか？今持っている投資用マンションなどは売った方がいいのか？ということについてですが、単純にそうは思いません。不動産投資には最終的に利益を確定させるタイミング、”出口戦略”をどう立てるかを考えることが大事ですが、その点に関して次回の投稿をしたいと思います。

是非、みなさんの不動産投資のヒントにしていただければと思いますし、情報交換も是非できればと思いますので、”スキ”登録の他に”コメント”の投稿お待ちしております！！

（作者のぼやき）
文字情報ばかりでデータや写真がなく面白くないなーと思いつつ、
こういったものを準備するのって手がかかりますよね。
ほんといろいろなHPとか動画とか、様々なメディアがありますが、制作されている方の大変さを身に染みて理解するとともに、わかりやすく情報発信してくれるのには感謝です