住宅ローンが先か、投資ローンが先か

よくこんな質問を受けます。

・不動産投資をやってみたい気持ちはあるが、自宅購入も考えているので投資用ローンを先に組んだ場合、自宅のローンが組めなくなるのでは？

・投資用と自宅用どちらを先に組むべき？

実は、この順番を誤ってしまうと不動産投資がしたいのに金融機関から融資が下りず、不動産投資をスタートできない事態になってしまいます。
そこで今回は不動産投資と住宅ローンの関係についてお伝えします！

１投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンとは、マンション経営の為に金融機関から受ける事ができるローンの事。※住宅ローンより審査が厳しいのが特徴

一方住宅ローンとは、自分の住むマンション・戸建等を購入する際に組むものであり、本人の返済能力を基準に審査されます。

２融資枠について

不動産投資用ローンの融資枠の上限額は不動産投資を行いたい方の属性(年収、勤務先、勤続年数等)によって違いがありますが、金融機関によって年収倍率や、返済比率といった計算方法で人それぞれ限度枠が設定されています。

この融資枠には不動産投資用ローン以外の借入(車、自宅等)、カードローンも含まれるので注意が必要です。

３融資上限額について

続いて不動産投資用ローンの融資枠の上限額の確認はどのように行えば良いのでしょうか？

◎不動産会社のコンサルタントに相談してみる。
無料の個別相談を行っている不動産会社も多いため、気軽に相談してみるのがいいでしょう。

※但し、不動産会社によっては提携金融機関の幅が少なく、結果的に金利が高くなってしまうという事もあるため、不動産会社の選定には注意が必要です！
※特に節税目的や、キャピタル目的の勧誘ばかりしてくる業者には注意しましょう！

４どちらを先に買うべきか・・・

結論から言うと、不動産投資用ローンを組んで投資用物件を先に購入する方が有利だと言えます。
理由としては、

①投資物件の場合、家賃収入が入ることを前提として融資するため、一種の資産として査定される

②投資用物件を運用することで毎月のキャッシュフローとして家賃収入が発生し、それを年収とみなす金融機関が多い

③投資物件を担保に住宅ローンを組むことが可能

④投資物件の場合、売却も出来るため最終的な住宅ローンの出口戦略を組みやすい

これらの理由により、投資用ローンで投資物件を最初に購入することで後々選択肢が広がっていきます。

♢不動産投資の実績を積んでいくことで、1億円超えの借入があるような場合でも金融機関によっては住宅ローンも組むことが可能になります。フルローン（全額融資）で住宅ローンを組めない場合は、頭金を一定額貯めた後であれば審査も通りやすくなる傾向にあります。

最後に

不動産投資に関して、金融機関の不動産融資引き締めの影響により、不動産融資の審査が通りづらい状況にありますが、金融機関にとっては不動産投資用ローンは変わらず、貴重な収入源であることには変わりありません。
不動産投資を検討する際には、お客様のライフプランに合わせた投資不動産専門のコンサルタントと相談しましょう！

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投資不動産コンサルタント

細川　彩奈

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