東京ドーナツ化現象の再来！？住宅難民 東京から隣県へ
住宅難民 東京から隣県へ
以下のような記事が日経新聞に掲載されていました。
新型コロナウイルスの影響が弱まり、再び人口の東京圏への一極集中が強まっている。ただ、中核の東京都をみると、高騰する住宅コストの影響で子育て世代を中心に周辺3県への転出超過が止まらない。周辺3県は住民誘致のために新築住宅を増やしており、空き家増加のリスクがある。
総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県の東京圏は2022年、転入者が転出者を上回る転入超過が9万9519人と前年より1万7820人拡大した。
東京圏も全世代が集まるわけではない。都の人口移動を年代別にみると、15〜29歳が約9万人の転入超過の一方、他の年代はすべて転出超過で、合計で約5万2千人。特に30〜40代（約2万1千人）と0〜14歳（約1万1千人）の転出超過が大きく、子育て世代の「東京脱出」が鮮明だ。
なかでも都から周辺3県にはいずれも転出超過で、埼玉への1万2458人を筆頭に計約2万4800人に上る。都外への転出者数は周辺3県が56%を占め、残る43道府県の合計より多い。住宅政策に詳しい神戸大学の砂原庸介教授は「住宅費の高騰が続く都から周辺3県に人口がにじみ出る状況だ」と分析。過去20年ほどの推移をみても、マンション価格が騰勢を強めると転入超過が鈍る傾向がある。
住宅コスト肥大化
以下のグラフから分かるように、2013年あたりから都内の新築マンション価格は急激な値上がりをし続けています。
不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンションの平均価格は2021・2022年の2年連続でバブル期をも凌ぎ、過去最高価格を記録しています。
【注目データ先出し】2023年2月度の東京23区の中古マンション価格は前月比＋0.5％の6,977万円と小幅ながら4ヵ月ぶりに上昇、都心部では3ヵ月ぶりに1億円の大台を回復。水面下では春の商戦期を控えて価格改定シェアや値下げ率が小康状態となった一方で、流通戸数は依然として増加傾向を示しています。 pic.twitter.com/okPPt1O1rw
— 東京カンテイ 市場調査部 (@tokyo_kantei) March 6, 2023
本日、2022年下半期(7月～12月）の中古マンション相場価格を公表。首都圏では前期比＋5.0％の318.0万円と20期連続プラスも上昇度合いは鈍化。東京都・神奈川県・埼玉県の上昇率が前期から縮小したのに対して、千葉県では価格の割安感を背景に二桁の大幅プラスとなりました。https://t.co/PyBHUHZks6 pic.twitter.com/siOcSpJVUP
— 東京カンテイ 市場調査部 (@tokyo_kantei) March 1, 2023
新築マンション ファミリー層には馴染めない企画だらけ
現在の東京都心部新築マンションの一般的な企画は50㎡～70㎡以内が大半です。
この専有面積の企画は独身やDINKSの世帯には良いかもしれませんが、子供の成長が控えているファミリー層にとっては厳しい企画ですよね。
新築マンションデベロッパーはマンション価格が高騰したため、グロスの予算を動かさず広さを縮小し、消費者に受け入れやすく企画しているのです。
不動産業界における一種のステレス値上げですね。
しかしこれから発表される山手線内側の新築マンションは坪1000万円超の物件ばかり…。
50㎡・・・1億5000万円
60㎡・・・1億8000万円
70㎡・・・2億1000万円
このように庶民感覚では考えられないような価格設定となっています。
一般的に4人家族である場合の希望間取りと大きさは「3LDK以上」で「100㎡以上」という方が多いのですが、ここ数年では100㎡以上の企画案件はほぼありません。
仮にあったとしても100㎡で3億円という企画案件で、購入できる人はほぼいないのではないでしょうか。
また、山手線内側だけでなく山手線外側の目黒区・世田谷区・品川区・中野区なども値上がりの影響により、1億円出しても70㎡以下の新築マンションしか購入できない現状となっています。
15年前と都心不動産の購入層は様変わりしている
ここ数年、都心部で不動産購入をされるお客様を観察していると、世帯年収の増加に目を見張ります。
10年前は高所得者のお客様といえば、大手広告代理店やTV局、商社などの上場会社にお勤めの方が多く、その方達の世帯年収は1000～1500万円程度でした。
しかし、ここ数年間でお会いするお客様の所得層は激変しており、世帯年収で2000万円超のお客様ばかりです。
また、それ以外の購入層も登場しています。
そのメインプレイヤーが以下4つで、このメインプレイヤーたちによって都心の不動産価格の上昇圧力が保たれています。
1：共稼ぎ世帯
当社で不動産をご購入いただく顧客の8割以上が共稼ぎ世帯です。
都心部で購入されるお客様の世帯年収は2000万円超という方が大半となっています。
さらに、奥様が1000万円超の年収であるという世帯も珍しくはありません。
2：高収入職種
外資系企業・投資銀行部門・ファンド系・グローバル商社など個人所得で2000万円稼いでいる方も多くなっています。
3：富裕層高齢者
手持ちの不動産や会社の売却益で現金購入される方が多いです。
また、相続税対策などの目的で購入するため、単価や利回りなどよりも資産圧縮効果や立地などを重視する傾向があります。
4：海外富裕層
特に中国・台湾や東南アジア系の富裕層の購入が活発です。
このクラスの方は東京3区（中央区・千代田区・港区）を限定して探されている方が多く見受けられます。
このように10数年前とは東京都心部の不動産購入層が大きく変化してきています。
時代は繰り返す
高度経済成長期、都市圏への人口集中が加速
オイルショック以降は東京圏だけが人口吸引力を保つ
平成バブル期には地価高騰により都市周辺へのベットタウン化が加速
90年代半ば以降にドーナツ化現象が一変し都心回帰へ
2000年代以降は東京都心部への一極集中が加速
不動産価格の高騰は東京都心部を中心に巻き起こり郊外へ波及し、都心部になればなるほど価格上昇幅は高くなっていきます。
そして、都心部の過度な不動産価格の上昇により住宅コスト（購入・賃貸とも）も上昇。
それに付随し、オフィス賃料も上昇することで人や企業の動きも郊外型に流れる傾向があります。
しかし、その後景気悪化などにより不動産価格が沈静化すると、人や企業は都心回帰するというサイクルを繰り返しているのです。
東京都心部の今後の見込み
これから東京都心部には大きな変化が起きます。
①大規模な再開発が目白押し
麻布台 品川駅 田町駅間の再開発
浜松町駅周辺再開発
渋谷駅周辺再開発
新宿駅周辺再開発
…などなど
②交通インフラの劇的な進化
地下鉄の延伸計画
羽田空港の国際空港ハブ化
リニアモーターの開通
などによるストロー現象が拡大
③ 大学などの教育機関が都心部へ移動
少子化の影響を受け、より便利な場所でないと学生も集まらない時代となる
④シニア向けの住宅開発ラッシュ
新築マンションデベロッパーを中心にシニア世帯向けの介護付きマンション開発が加速している
これらの変化により今後はモノ余りの時代を背景に、むしろ魅力ある都心部に一極集中する可能性が高くなると思われます。
高度労働者人材が増加
ストロー現象により東京都心部の商業価値が向上
グローバル人材の集約増加
教育機関集中による若年者人口が増加
富裕層高齢者人口が増加
この流れの中で都心部の不動産価格はより上昇していくのではないでしょうか。
また、今後は日本の不動産価格という観点でなく、グローバルな観点からの不動産価格評価が必要になっていくと思われます。
ただし、注意しなければならないのは過熱し過ぎた不動産価格はいずれ調整されるということです。
米国でもここ数年で加熱したシリコンバレー周辺やニューヨーク周辺などは、郊外型と比較して不動産価格は局地的に下落拡大しているようです。
まとめ
・都心の新築マンション価格は過去最高値へ
・新築マンションはファミリー層には受け入れがたい企画ばかり
・都心部の不動産価格高騰により、都心3県に人口移動が加速
・都心部の購入顧客層は激変している
・歴史は常に繰り返す。過熱し過ぎる不動産価格には注意をしましょう
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