管理会社の課題に寄り添い賃貸市場を面白くしていく

こんにちは。365LIFEの古橋です。
2023年7月7日に管理会社向けのサービス「365Design Market」をローンチしました。「リノベのレシピを低価格で誰にでも」というキャッチフレーズでデザインのレシピを提供するサービスです。

賃貸市場は安定期。だけどもここからが勝負

皆さんご存じのように日本は人口減少の局面を迎え、空き家が問題になっておりますが、実は賃貸市場ではこの10年で一番入居率の高いタイミングを迎えております。それは人口減少の半面、核家族化が進み、世帯数が伸びているからです。周辺の管理会社に入居率を確認しても96%~97%と非常に高い入居率で推移しています。

でも残念ながら、人口統計上の世帯数の伸びも2023年を境に減少傾向に転じると言われております。なので入居率はここから下がっていくのです。
2008年のリーマンショックのように入居率が急激に下がることはないと思いますが、じわじわと下がっていきます。
10年後には全国で134万世帯がなくなるという統計上のデータですが、この数字は118万世帯ある京都府がゴーストタウンとなってもまだ足りないくらいの世帯数の減少なのです。

政府においてこの人口減少を危惧し、異次元の少子化対策と銘打って対策を講じようとしていますが、賃貸市場にその効果が出るのは20年以上先になるのは明らかです。

この先10年の賃貸経営の在り方は「競争力を落とさず魅力を維持する」ということだと思います。

賃貸のリフォーム・リノベーションは２つの価値の更新があることをご存じでしょうか？

お風呂やキッチン、間取りが古くなって変更することを機能的価値の更新といいます。

もう一つの価値は情緒的価値です。
賃貸の情緒的価値の更新とは、壁紙や床材、照明などで「雰囲気」を更新することを言います。

今の賃貸市場でこの２つの価値を効果的に更新し続けている物件は多くはありません。そのほとんどは、機能的価値の更新とともに情緒的価値の更新を図り、おしゃれにします。その更新頻度は25年～30年に一度くらい。その間は汚れた白い壁紙を交換するくらいで、維持しています。

このやり方ですと、３０年手前の10~15年は競争力低下を招いてしまいます。実際に管理会社でお勤めの方は経験あるかもしれませんが、大家さんにお金を出してもらって価値の更新をしたいけど、その提案ができずに「家賃を下げる」提案をしたことがあるのではないかと思います。
私が管理会社で仕事をしていた時はそうしてしまっていました。

それが、今考えてみると大変残念な提案だと反省しています。

ここで他業界ではどうなのかをお話したいと思います。

自動車業界はわかりやすい例なのですが、自動車はフルモデルチェンジとマイナーモデルチェンジで、時代に合った車を市場に投入し、売り上げを維持しています。

モデルチェンジの市場効果は以下のようなものがあります。

市場は常に変化しており、ターゲットとなる顧客の嗜好も変わってきます。だからフルモデルチェンジとフルモデルチェンジの間をマイナーモデルチェンジでニーズを拾いながら、自動車を売るのです。

自動車業界に限らず、家電業界でも同じようなことが行われています。

賃貸業界でもこのモデルを取り入れることで、無駄に家賃を下げることなく稼働率を維持することができるのです。私たちが考える賃貸業界のあるべきモデルチェンジは10年～7年でマイナーモデルチェンジ（情緒的価値の更新）を行い、30年スパンでフルモデルチェンジを行うモデルです。

これを可能にするためにはデザインを誰でも気軽に入手できるようにしなければいけません。なぜかというと、管理会社ではインハウスのデザイナーが在籍している会社は希で、管理の担当者が大量にある壁紙サンプルとにらめっこしながらお部屋のデザインをするからです。デザインセンスがあるスタッフであれば問題ないのですが、そうでないと「なんでここにこの壁紙？」みたいなデザインになってしまい、入居促進とは逆効果になってしまうのです。

私たちはそんな問題を解決するために、誰でも低価格でデザインを入手できる「365design market」をつくりました。

プロのデザイナーによるデザインを低価格で販売することで、管理会社の問題を解決していきたいと思います。