2LDK/3LDKの賃貸マンションも、もう終わると思う訳。
世間の新築賃貸物件の開発において1R、1Kの居付けが厳しくなってきてた7〜８年前から、1LDKが主軸となった現在、1R、1Kのみならず、1LDKも客づけが難しい状況になっています。 過去の記事にも書きましたが、利回り、効率重視の投資家の建てる賃貸物件では、それら間取りの物件ばかり供給されることから、そのような厳しい状況となるのは、誰しも予測はついたはず。
今日は、そんな単身者物件の新築供給が過密して市場が飽和してしまっている中、次は2LDK/3LDKの賃貸マンションも、もう終わると思う訳を、僕の独自視点で書いてみようと思います。
僕がこれまで物件開発で行ってきたこと
僕は7年前ほどから、不動産投資の過熱状態、新築供給状況を見て感じ、1LDK、単身者物件は早期に難しくなると思ったことから、2LDKや、1LDKと2LDKの混合物件を計画して、実績を高めてきました。それらの物件は長期的に戦うことを前提に、相当の差別化を施し、今でも高い実績を継続しています。
混合間取りが強い意味は以下の記事を読んでみてくださいね
作ってきた物件自体のレベルが高いと認識されることが最大のポイントですが、やはり目で見て分かる大きな差別化として、空気感、ブランド体験の価値を引き出すことは、どんな間取りでも、今の時代でははっきりと違いが出過ぎるほどの影響を認識しています。
そんな物件は、7年経っても衰えるどころか全く市場に影響を受けにくいものでした。
（それら物件は売却済みのものも多いですが、仲介に聞く限り、相変わらず指名買いのため、他の物件と比較すらされないようだとのことです）
差別化を行っていない、外観でも他との違いがわからない、見た目も中身も普通の物件は、やはり苦戦している状況。そして今はより悪化しているとのこと。
礼金もいただける状態ではなくなってきた。
これは、どの地域に行っても同じことではないでしょうか。 特に大都市圏などは、より顕著でしょう。
世間が一気に2LDK/3LDKに移行してきた。
そんな情勢から、現在大都市圏でも起こっていることとして、新築マンション、新築アパート、鉄骨でも単身者物件が厳しくなったことから、一気にファミリー物件の間取りを取り入れる開発が急激に増えていることです。
特に近年の2LDKの建設は凄まじいと感じています。
単身者間取りあまりが増えたこともありますが、単純すぎませんか？すぐに２LDK、３LDKに移行するなんて。
7、8年前なんて、ファミリーは利回りが取れない！などという話を鵜呑みにしていた、考える力のない、企画力の乏しい投資家さんは思っていたはずです。
だけども冷静になってきたのはゼネコンと管理も行う企画屋さんであります。
彼らも作った物件、管理物件の入居状況が悪くなってきたこと、運営においても商品企画においても非常に厳しくなった事を感じたのでしょうから、脱却したかったはずです。
以下は、僕が投資家さんにいつも言う内容ですが💦
１Rの40世帯のマンションを作るより、２LDK20世帯の方が利回りは上げられることを僕は知っていました。
40個あるキッチン、40個あるトイレ、40個ある玄関ドア、40個ある浴室、40個ある・・・を20個にするだけで、配管コスト、建具コスト、設備コスト、サッシのコストなども全て抑えることができる。その分良い設備を入れて、アイデアや差別化を具体化したものを投下する意味意図はとてもあります。
また、その地域に本来必要な間取りを提供する（供給されていない真に必要な物件とは？と言う考え）ことは、事業者として長期的な物件運営において必要な考え方、価値観でありますが、世間はあまりその部分に意識を向けていないようでした。
そのような考えを昨今どのゼネコンも、企画やさんもそのような考えで計画を進めようとしてきています。（これ、平米単価ではないんですよ。工数単価なんです、前からずっと言ってきた内容・・・・）
が、しかし、世間が一気に2LDK/3LDKに移行してきた為、安かろう悪かろう、どこにでもあるだろうの、2LDK/3LDKが蔓延してきてしまっています😅
2LDK/3LDKの方が、建築作業が少ないんです。圧倒的に😊これにも気づいてきたようです。
なので、大都市圏おいて、2LDK/3LDKの間取りが、これから先数年以内に、きっと物件あまりを起こしてしまうだろうなと、既に感じています。
だけども長期的に勝てる物件は作れる
ここに関しては、差別化こそ最大の事業の安定化であることを経験している僕として書いた、過去のこちらの記事も読んでほしいと思います。
数多くの物件供給の中、確実に圧倒的に違うモノづくりを行う意義は、事業の長期的安定化、すなわち持続性可能性を初期に高める工夫であると言うことだと感じています。
新築こそ、それが唯一できるし、施しやすいからこそ、単身者物件であろうと、ファミリー物件であろうとも取り組むべき事柄ではないでしょうか。
あと、これは余計なお話なのですが
世間の投資家、賃貸事業者の皆さんは、ある意味作る物件で、自分の考え、価値観を表現することになりますので、物件見学などで自慢したい人は
軽々しく行わない方がよろしいかと思います😅 特にガチガチの企画型物件は間取りからの差別化などほぼ不可能であり、対して考えを持っていないことを逆に露呈してしまいますから・・・
なのでガチガチではない、企画商品の方が、まずは差別化しやすいとも感じていますよ。 あと、見学会するなら、自慢しないこと前提で💦
長期的に勝てる物件として、１LDKにおいても同じことです。
簡単に作ると、出来上がった瞬間から、もう価格競争などに陥ります。
ぜひ以下も読んでみてください。
単身者物件は2度と作らないと決めた理由の記事
最低限これくらいは実現したい１LDKの室内などの記事
長期的に強い物件を作ることは、コストのかかる部分です。
だけど、これを行わずして差別化というのは表現不可能ですから、
融資を申し込む際には、融資付に手慣れた、コンサルタント、ゼネコン、工務店、それと、ご自身でもマーケティングデータなどを提示できるように努力されることをお勧めいたします。
差別化したから、値段を上げる これは初心者の考えです。
この差別化はどんな意味があるのか、なぜ行うのか、そして長期的に強い物件とは如何なるものであるのか、などのデータを自分でも生み出すこと、誰かのデーターをも参考にするような努力も必要です。説得ではなく、納得データ、資料をしっかりと作ることから始めてくださいね。
新築開発はどこに向かうのが良いのか
投資家は賃貸市場ばかり見ています。僕は住宅全般の動きを見ています。こうなって行くだろうな。。。こういう理由があるから、売れていないんだな。。などと考察し、洞察し、結果を導き出していることが多いのですが。
そんな価値観で、分譲でも作れない物件とは、一体どんな物件であるのか、そして地域に対して影響力を持つべくような価値を作る概念での開発とは、未来を考え、自社の価値を考えて、今思考している物件の姿がはっきり頭の中にあります。
僕は幸い師匠が近くにいて、さまざまな経験をさせて頂いています。
そのことを自身でも表現することは重要な側面（成長度合いを物件で見られる）なのですが、マンション開発はもう既に終わり、次のステージに進むよう、思考を変化させています。
世間の動き、賃貸情勢などに一切影響を受けないような、新しい価値観の建築を行うために、僕は様々なモノづくりを行ってきたような気がします。
単身者物件が厳しくなるだろう、ファミリーもいづれは埋もれる時代が来るはず。
そうなる予見も当たってきましたので、今考えている未来も、きっとおおよそ当たってくるのではと感じています。
新築開発は、どこに向かうのでしょうか。
どこの、誰とも、違う、明らかで明確な差を生むような
そのような開発こそ、ある一定の強烈なファンの方々のための開発
これこそ今だから必要ではないかと、いつもですが😅
強く感じています😊
人口減少や、二極化の中で選ばれるよう
そんな開発を行ってゆきたいものです😊
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