最近の進捗状況 新しい開発案件、事業計画、様々なことが同時進行して疲労感蓄積。
近頃の僕の事業に関して、今日は少し述べてみたいと思います。
色々な事柄が同時に進んでいる中で、不動産、それ以外の事業など。
また、将来へ向けてのマーケティング施策など、投資家には理解されない側面の取り組みも、現在の実績をベースとし、段階的な歩みを進めています。
革新的なRC建築で起こる様々な問題とコストアップ課題に取り組む
一昨年の秋口に融資が可決し、昨年1月に土地取得。この300坪の開発案件は、当初より、建設費用が4000万円以上アップしています。
事業計画策定から、相当上がっている最中で、元々の自己資金は6800万円、そして既に4000万円以上のコストアップしている状況は、刻々と値が上がるサッシ関係と特別な建物意匠の為に、そのサッシ類を支える構造体の変更などもあり、避けて通れない苦悩を経験しています。
また、VE案を検討できない理由もあり（低コスト化すると作品としての質が劇的に落ちてしまう懸念）よりコストを掛けてでも作ると決めた僕の意思は、師匠と共に多く目を瞑ることを通して、心理的な部分も通り越して、まず完成されることに注力しています。
それでも完成以後の利回りは6.2％以上を確保できる、ブランド価値が下支えしていることによる収益となっています。
利回り重視の投資家では理解不可能でしょうが、安く作ると安い家賃になる。
期待値を超えてみせると、高い賃料でも確実に選んでいただける。
ブランド価値を築いてきたからこそ実現できる世界なのです。
既に申し込みは、募集せずに50％程度を達成しており、先月末から一般募集を開始しています。ここからは完成した際の、圧倒的なデザイン意匠で認知を獲得して行きます。完成は3月末予定。ひょっとしたら少し遅れる可能性もあります😅
この建物は１Fが前面ガラス張り店舗12件と、2F.3Fはメゾネット戸建型連棟式賃貸住宅という、前代未聞の構成です。
（1.2.3Fの間取りが全部全く違うこと、１Fの排煙や吸気、エアコンの室外機を隠すための独自の構造とアイデアに時間が相当かかりました）
キッチン選定とレプトカウンターの注文に手間取る
上記建築に関して、サンワカンパニーを選定したことにより、キッチン設備、トイレの人造大理石レプトカウンターの注文が、ゼネコン経由から、直接オーダーとなったことにより、さらに1000万円のコストが掛かってしまいました。
サンワカンパニーは、支払い後でしか注文ができないので、品物を押さえること＝入金という方法しかありません。
ゼネコン下請さんの注文ミスもあり、仕方なく手出しを行いましたが、みるみる減る現金に焦りを感じました😅
グラッド45は対面カウンタータイプ、ペニンシュラ型としましたが、表側も収納付き、2400サイズ、無方向研磨を選択したことにより、一台130万円も掛かりました。キッチンの耐久性を考慮し、十数年利用することを前提として最初から最高級品を導入。 家賃に反映は致しません💦
レプトカウンターも毎回使用しているこのタイプを導入しますが、もう並の分譲以上の構成となっています。
資金調達を同時に5つ並行して行なっています。
建設費用の高騰に関しての追加融資申請も実は行わせてもらっています。金融機関様に審査部さんへの対応をいただく為に、様々な資料を作り、提供を行っていますが、未知数ということと、当初の事業への掛け目（初めて行う何処にもない建設内容の事業のため掛け目が厳しくなっています）を緩和いただくような依頼をしております。あくまでも、相談ベースのお願いということもありますが、その他の手をいくつか打つ手立ても考えているところです。
また、新事業（スーパーマーケット事業）の展開のために、設備投資と運転資金の融資依頼をも進めています。4000万円を超える計画のため、こちらも第二、第三段階まで調達の準備を行いました。事業利回りは11.8％を計画しておりますが、その数値はあくまでも目算。 達成をするためには、マーケティング活動をこれから2ヶ月ほど徹底して行う必要があります。
エリア選定、ターゲット確定、オープン前の認知活動、初動からの来客=心理的期待値の構築 を進めるための幾つかの段階における準備は、特定の地域へのプレゼンスとブランド認知があってできるため、そのバックボーンを利用して今回は行政にも打って出ます。（地域自治体と、市長には理解ずみ）
その他融資は、今年から来年にかけて建設を予定している、新規建築の案件です。
既に土地取得が終わっている３ヶ所に加え、２ヶ所の融資を現在審査中です。
合計５ヶ所の開発が2025-2027に向けて稼働する予定。
もう今以上の物件売却が無いため、経験を活かして融資に取り組んでいる最中です。幸いに複数金融機関様の理解も高いのですが、手を抜かず自分らしい形で審査部、役員会、そして理事長さんらへ訴えて参ります。
近隣とゼネコンさんのトラブル対応
予定では来月着工の、新築RCマンションにおける近隣トラブルに、僕自身が近隣の皆様との協議を行っています。 隣地の皆様は僕への理解は頂いているところですが、ゼネコンさんと軋轢があるため、どのように修正できるかが、着工までの重要な取り組みとなっています。 ゼネコンさんと隣地の皆さんの間に、僕が入って対応を行うことは一般的ではありませんが、僕はその地域で事業をさせてもらう立場ですから、当然ですが責任が最もある立場です。その事業を行わせて頂けるのは、隣地の皆様、地域の理解があってのこと。 進められるようにまた近くお伺いをして参ります。（最も僕だけではなく、中立公正のため、この地区の市議会議員も、いつも同席してくれています）
必要な土地の取得も行い、宅建業開業に向けて準備
特定の地域の土地に関して、事業を行う上で、必要だなと感じる土地の取得行動をおこなっています。何のためか、それはどのような意味があるかはお知らせしませんが、事業を行う上で避けられない取得もあり得るということです。
これら取得も融資前提で取り組んでいますが、今後も時としてそのような活動を行ってゆくでしょう。
また、念願の宅地建物取引取引業の開業に向けて進めています。
優秀な社員の方のおかげで免許も取得し、様々な方のご縁もあり、宅建協会の推薦人もご協力をいただき、ようやく宅建協会の面談まで終えました。
あとは研修と預託金の振り込み、正式な認可許可となります。
ここまで社員の方は結構大変でしたが、責任ある仕事をこれからしっかりと取り組めると考えると、事業の発展に大きな役目を与えてくれそうです。
理事長面談、パートさんの雇用を促進
ありがたいことに、某信用組合さんや、某信用金庫さんの理事長面談が来週、来月と立て込んでいます。事業のあらゆる進捗における、融資相談も進んでいるので、まさにここ１番のお礼の機会とも感じています。
そして、スーパーマーケット事業においては、仕入れ先の確保、商談をかなりの数を皆がこなしてくれていることに加え、僕自身も地域商社、特別な商品の仕入れ先、農家さんらへの訪問も行いながら、準備をおこなっています。
レジシステムや改装、厨房設備などハードウェア関連だけではなく、運用運営に関しても社員と共に進捗している最中ですが、厨房の方、オープニングスタッフなどの人材の確保を月末から行なって行きます。 マーケティング活動と合わせて動く内容でもあるので、戦略を考え実行するためには・・・などと考えていると、頭の中がぐるぐるしてますよ😅
コンサルタントとしての新築RC計画の策定
とある地域に2棟の新築RC計画を進捗しています。
どちらも知人の方向けの新築案件ですが、管理会社とゼネコンさんの担当さんらの協力をいただきながら、建物構成をこちらで検討し、事業計画を策定しています。
一つは6％を維持できそうな案件であり、もう一つは現在配置計画中。
どちらも金融機関へのプレゼン資料をこちらで作成して、役員審査会への後押しを行います。これまで20棟近く新築融資を行ってきた過程で身につけた融資への理解を意識した取り組み、今回も功を奏すといいなと感じています。
（例の45年融資）
このように、建築中の物件（作品）のコスト高騰問題、同時計画中の複数の開発案件進捗、建設における隣地の方の理解を頂くための活動、複数の資金調達
理事長面談や、雇用の促進、事業上必要な土地の取得活動、宅建業開業に向けた動き、新事業の仕入れやオープンに向けた施策、人員確保。
それ以外にも確定申告、決算準備、他者の手伝い。
もう色々進んでいて、かなりパニックになる時もあります。
ただ、今しかできないことでもあり、やりたいことでもあるからこそ、
実現させて、すべての関わりのある皆様に、喜んでいただける、そんな仕事を行なって行きたいと思います。
物件開発だけが、僕の仕事ではない。
地域への役割や、影響を増幅する仕事、ブランドマーケティングは
今期大きな広がりを持って進んでゆくと感じています。
スーパーマーケットのオープニング、手伝っていただける方
お待ちしております☺️
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