現在の市況で、物件を持つのがいいのか、現金を持つのがいいのかの判断。
物件の金額高騰、土地値段高騰、そして利上げの可能性も高まる今日この頃。
不動産投資情勢として、今の時期、物件を多額の自己資金を投下して購入するのがいいのか、それとも現金化し保有するのがいいのか。
それぞれの経験や思惑があるかと感じています。
今日は僕の今の心境から、先を見据えてどんな投機を想像しているのかなども
幾つか記してみようと思います。
築古や木造アパートは安易に手を出さない。手を出すのは新築RCマンションと、新築や中古戸建賃貸のみ。
結論から言うと、築古物件や、新築木造アパートは将来において次の買い手の融資が付かないこと。積算評価（外部鑑定士評価）が低いことから、自己資金の割合が増大し続けています。
また、築古、新築木造ともに、耐用年数オーバーで融資を受けると、耐用年数を超える部分の債務超過がネックとなり、次の融資に結びつかない可能性が高まります。
その為、評価内で収まるほどの自己資金を入れて購入する方は別として、大幅に耐用年数を超える融資で購入することは拡大も厳しくなる上、
売却の際に極端に買い手が少なく、評価も厳しく融資はつきにくい事となります。
だからこそ、安易に手を出すことをせず、資金があるならば、手離れの良い、
コストも低い、実需で売れる、戸建賃貸をお勧めします。
戸建賃貸は、築古から新築まで種別も無数にありますが
やはり金額が低いことから、取り組みがしやすいと言う側面が金融機関としても
評価を出しやすいようです。
新築RCを進める理由は、自己資金がある方ならば、将来に渡り、値上がりが必至であることが挙げられます。
3年前に建てたマンションは、売却しても１.５億円以上も利益が出ます（一時利益）木造アパートではそのような事は起こり得ません。
それも耐用年数が47年もあるからこそ、次の方への融資も取り組みやすいですし、
建物環境もRC造は評価も高いからこそ、外部積算評価においても優位に働きます。
そして、減価償却も緩やかなので、売却時利益を出しても、木造以上に手残りが多いことも挙げられます。
今の市況ならばどうするのか。
ここから僕の主観的な話を少ししたいと思います。
今は、売り時です。
将来のリスク排除を考慮し、極力中古物件、地区古物件は早急に手放し
債務超過状態を脱することがいいでしょう。
そして、築浅物件でも、RCなどは相当額利益が出せるはずですから
売却を通して、手もと資金に厚みを持たせることは、
金利交渉や、将来の融資に向けてのベース作りになりえるでしょう。
（留保する預金の増額、貸出額の低下により、決算書の状況を大幅に改善）
自己資本を厚くすることで、優良預金者としていつでも融資が受けられる状態を
作っておきつつ、運転資金などを適切に使わずとも借りておくなども可能になります。
新築RCが作れる資本があるのならば、福岡県であれば、利回り5.5~6%程度の物件は即買いでしょう。
そして、数年後の完成時には、4％台で売却も可能ですから、作っておくことをお勧めします。
また、上記に記しました新築戸建賃貸、売れ残り分譲戸建賃貸ですら、投資商品として購入することは適当だと感じています。
アパートは投資家にしか売れないけど、戸建ては実需で住まわれる方にも売却ができる手離れの良い商品です。
特別な商品開発ができる方は、その限りではない。
木造のアパートであっても、独自価値の強い商品を作れる人はその限りではありません。アパートメーカーなどの言いなりでしか物件を作れない人は、作った段階でもう戦力はありません。
ましてや、木造は評価損を起こす部分が多いため、資産として構築するならば、RC造が最も相応しいと思います。
この１０年間かなりの件数を建設し、売却し、キャッシュポジションを数億円作ってきた経験から、本気でそう感じています。
見立てとしては、
1000万円〜3000程度持っている方は
新築、中古戸建て賃貸、もしくは独自性の強いアパートを作る
4000万円〜１億円程度持っている方は
新築RCを建てる、築浅RCを購入する
２億円程度持っている方は
一旦ホールドして、最大限可能な限り大きな新築RCを作る
それ以下の資産の方々は、築古戸建などを数軒購入し、運用し
売却を通して、キャッシュポジションを上げる努力を行います。
僕ですか？僕は、また数年間の間に、開発を５件以上検討しています。
そのため、今はキャッシュポジションをキープすること、
決算書の内容を良い状態のまま、他事業とともに維持することが
重要だと感じています。
ですので、将来、一部物件の切り離しをすることも
検討しておかねばならないとも思っています。
（当然ながら、ブランド価値に紐づく物件なので、戦略的な動きが必要になる）
資産として、長期に渡り家族に譲渡するなど検討される方は
上記の考え方とは別の意味合いがありますから
立地や、物件の将来性、流動性などを見るべきでしょう。
この辺りは、今回記すのはやめておきますね。
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