71【企業経営者に不動産投資は良薬となる（前編）】地方在住経営コンサルタントの思索

写真は先日、JR新倉敷駅前大通りで行われた夏祭りの様子です。今の時代も駅周辺エリアの賃貸不動産需要は地方都市であっても高い水準にあると言えます。

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はじめに

今回はやや趣を変えて年商10億円規模までの中小、零細企業経営者へ向けた企業経営に役立つ可能性が高い「不動産投資」について記述します。

私自身がサラリーマン時代、事業主・零細企業経営者時代それぞれの段階、状況に応じた不動産投資を地方都市において成功させてきました。同時に手痛い失敗も経験しました…。

焼肉エリアチェーン店事業の成功と失敗。不動産投資がその両方の要因となったことも事実ですが、過去を振り返り分析すれば、事業を持ち直し、維持し、更には再生に向けてのきっかけにする可能性も秘めていたのが「不動産投資」であったと今思えば感じずにはいられません。

不動産投資の光と闇の両面をご理解いただき、光の部分を享受するヒントを得ていただきたいと考えております。数回に渡って書く予定です。

焼肉店経営時代のご参考ブログ➡第１３回～１６回。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産投資ご参考ブログ➡第２１回～２３回。　　　　　　　　　　　　　　をご興味あればご参照ください。

言葉の定義と注意点

不動産投資＝在住エリア内での賃貸不動産経営

とします。

最大の注意点が一つあります。それは「不動産が好き。」という肯定的な感情を持てるか？ということです。

「好きこそものの上手なれ。」　とはよく言ったもので、義務感ではやらない方が良いと考えております。どうしても「好き」からくる　WANT　TOの心境でなければ、ゆるぎない本業がある上に加えての行動となるのでそれに見合った活動エネルギーが必要であると考えるからです。

不動産投資の効用

不動産投資を着実に成功させれば、年商10億円規模までの中小、零細企業経営者にとってそれは一つの精神安定剤となり得ます。

分かりやすく言えば、２６０万社がここから10年～20年かけて半減していく激動の日本社会で経営していく上で、以下の三点が不動産投資の主な効用です。

１．本業を維持して行く上で、金融機関の評価の向上になる。

➡財務基盤の向上・財務格付の向上の材料となる。

２．安定収入源となり、既存事業をやめたとしても家族を養える。

➡企業の出口戦略の一つになる。不動産賃貸業専業になることで先細りの本業をたたみやすくなる。

３．経営者にとって既存事業へ取り組む上での精神的安定材料となる。

➡いざ、という時の家族を守る生活資金源があるとすれば本業でも踏ん張りがきくでしょう。更に人によっては心の拠り所となる安心材料でがあることで落ち着いて本業に勤しむことができるでしょう。

地方都市は場所を選べばまだまだ賃貸不動産経営は可能

都道府県毎に県庁所在地や商都。更には県庁所在地の衛星都市的なベッドタウンを有する市町村などにチャンスがあると考えています。

年商10億円規模までの中小、零細企業の経営継続の上で必要な金融機関取引は第２地方銀行や信用金庫・信用組合との親密な関係性です。細かい部分は割愛しますが、これら金融機関は経営を大きく発展というよりもむしろ、維持していくことに重きを置くゾーンの企業との取引がメインとなります。そのため、事業性評価の時代（事業の財務以外の実体的強みに見合った融資）が到来しているとは言え、実態の純資産額が不明瞭な中小零細企業に対してはプロパー融資額が大きくなるケースにおいて、少なくとも向こう１０年ほどは不動産担保がまだまだ存在感があり続けるというのが、私の予測です。

勿論、経営計画書、毎月の試算表、資金繰り予定表といったPDCAをまわしていく上での基礎的資料作成と振り返りは大前提となります。

まとめ

・賃貸不動産経営という不動産投資は、場所と物件を正しく選び適正価格で保有できれば成功率の高い王道の運用方法である。

・中小零細企業経営者は地元に根差しているからこその情報網で優良物件を掴む確率が高い。

・担保不動産を増殖させるという効果を享受し、本業にも良好な結果をもたらし得るのが優良な不動産である。

・いつでも既存事業を手放せる状況を作り出せ、経営者にとって精神安定剤として機能し、いざという時に家族を守る手段としても有効である。

※次回以降は以下のトピックに説明を加えながら書いて行く予定です。ご参考までに列記いたします。

・ローリスクミドルリターンの王道の投資手法。

・買った時点で勝負が決まる。

・買う際に融資を使えることが最大の特徴。

・何年後にいくら毎月CFを得てそのお金を何に使うか？からの逆算計画を。

・顧客の需要があるエリアかの見定め。

・何棟買うのか？始める前に必ずゴール設定を。

・減価償却費のデッドクロス。

・簡易イールドギャップは８％以上が目標。

・融資期間がキャッシュフロー捻出の勝負となる。

・良い管理会社とチームを編成する。

・経営者こそ信用力UPと収益の別の柱のために不動産賃貸業を行うべき。

・良書から学ぶ。

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株式会社なかむらコンサルタンツ

代表取締役 中村徳秀

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