第425話　「郊外の7000万円2LDK×8戸新築木造APのリスクとは？！」2021.1.15

いつもありがとうございます。

ジョイフル大家です！

以前4号戸建の売買でお世話になった不動産屋さんに

新年の挨拶に行ってきました。

今度購入予定の新築アパートの話をすると…

電卓で、利回りを計算して…

「この利回りだときついねー。」

と言われてしまいました…。

「利回り15%から20%位は欲しいねー」

と言っていました。

（え…？無理じゃね？？💦）

「７０００万円は大きすぎるもったいない」

というお言葉でした…。

正直、残念な気持ちですが

これが社長の考え方なのかなと…

「利回り２０％は行ける！」

と言われましたが…

正直信じられないまま…

「私だったら買わないよー」

と言われました。


「土地の値段の割に建物の値段が高いので売り抜くことを考えると難しいんじゃないかなぁ」

と言っていました。

坪単価40万円で建築するのですが

「建築費用も坪30万円台前半位で建てられるよ！」

しかし、その場ですぐに知り合いの工務店の人に話を聞くと

「大体坪４０万円ぐらいで建てるのが普通だ」

ということで、私が建てるアパートがかなり安い方だということも分かりました…。

この不動産屋さんは売買専門で戸建て中心の方なので、

私の手法については非常に懐疑的でした。

「やめておいた方がいいよ」

と言われましたが、

もうここまで来たので行くしかないかなぁと思っています。

確かに土地の値段的には安いし場所も田舎だし建物の値段が高い

ただこの手法が正しいかって言う事は誰にもわかりませんし

この不動産屋さんの社長は

売ると言うことを中心に考えていますので

田舎中心の大家が考えている、

安く仕入れて安く貸すって言う考え方とは少し違う考え方になります。

やはり立地が良いところで戸建てであれば

300万円から500万円位の戸建てを

安くリフォームして高く貸すというやり方で

高利回りで運用するという考え方でした。

やはり、現金がないと戦えないんじゃないかという話でした。


この不動産屋さんの社長とは、具体的な物件の話はしてこなかったので

7000万円のアパートが高いと

いうことを言うならば、正直先に言ってほしかったな…

とも思いつつ…

別に悪いことをしているわけではないし、

こうして、リスクについて警鐘を鳴らしてもらえるのはありがたいなと思います。

社長が考えるリスク

１．　最終的に売り抜けない

２．　人口減少で満室は難しい

３．　最初にしては７０００万円は金額が大きすぎる

４．　場所が遠すぎる

５．土地の評価額が低く、建物の評価が高い物件は厳しい。

６．借金は出来るだけ減らして、自己資本比率を増やした方がいいから、借金はしない方がいい

というようなデメリットを教えていただきました。

１．　最終的に売り抜けない

土地値が坪３．５万円で安いので

解体更地にして売ることが難しい。

ずっと賃貸経営していかねばならない。

その覚悟があるのか？

ということでした…。

２．　人口減少で満室は難しい

人口６．５万人では厳しい…

満室経営は大変だ。

７割埋まるぐらいのことを考えないといけない

とのこと…

確かに、満室経営は難しいのかもしれませんが、

その分、価値付けして、

入居促進するための施策を考えていこうと

逆に燃えてきました！！！！笑

３．　最初にしては７０００万円は金額が大きすぎる

金額が大きすぎると言われましたが…

まあ、自己資金使わずにいけるなら

いった方がいいと思っていたので

この辺りはごもっともなのですが、

早くリタイアするという私の気持ちは理解していただけていなかったので

なかなか折り合わなかったです。

リスキーなことは百も承知なので

そうならないような手段を考えていきたいと思います。

４．　場所が遠すぎる

「最初は自宅から近くがいいよ」

と言われましたが

近くでは利回りが合わず、

いつまで経っても買えないな…

と判断しての決断だったので…

仕方ないのかなと…。

もちろん近いに越したことはないのですが…

今後、賃貸経営がうまくいったら徐々に

都心部に近づいていこうと計画しています…

５．土地の評価額が低く、建物の評価が高い物件は厳しい。

土地の価格が低いということは

年月が経てば

評価されず、建物は朽ちていく…

だから、リスクが高い。

最終的には売れない

というお話でした…

ずっと持ち続けないといけないぞ…

と言われましたが、

まあ、自分が生きている間は朽ちることはないかなと…

最終的には、家賃回収して、更地にして売るか

再建築するか…

考えます！！

とにかく、ここは売らずに

ずっと持ち続けていくことも視野に入れなきゃいけないですし

途中で売却できそうなタイミングがあれば

利益確定して

より良い場所に拠点を移していく

という選択肢も出てくるかなと思っています。

先を見据えるという考え方ができていなかったので

大変勉強になりました。

６．借金は出来るだけ減らして、自己資本比率を増やした方がいいから、借金はしない方がいい

この話もごもっともな話なのですが

自己資金を入れずに

ここまでレバレッジを効かせることができているので

自分はこれでいいのかなと思っています。

ROI

自己資金に対するCFの割合

が高いほうがいいという考え方なので

土地の評価については

そこまで重視していませんでした…

多角的にアパート経営をしていく上では、

非常に大切な考え方を教えていただき感謝しております。

ということで、

約１時間半ほど

社長のお説教的な時間を過ごしてきましたｗ

まあ、自分とは考え方が違っているので

中々難しいですし

もっと待てばいい土地の情報なども

入ってくるのでしょうが…

待ちきれませんでした…

すみません💦

社長は仕事は辞めるな

もっとじっくり見ていけ

と言われました…

確かにそうなのです。

普通に考えたらそうなのです。

しかし、しかし、

私は…もう３年前の自分には戻れないのです…

不動産賃貸業の専業になろうとしているのです！！

改めて、自分の意思の強さを確認できました！！

最終的には

そのまま持ち続けていてもいいのかなあ

というふうに思いましたし

「それぐらい（７０００万円）の物件は高くて売れないよ」

「家賃も下がるし、満室になるかどうかわからないよ」

「リスクが非常に高い」

確かに、100も承知なんですが

自分が信じてきた道を進むしかないのかなあと思っています。

話をすると非常に不安になってきましたが

率直に社長の意見が聞けましたので

どういった点でリスクなのかと言う事だなよくよくわかりました。

中古の物件を安く仕入れて

入居付けして、高く売ったほうがいいんじゃないか

今までのやり方でいいのでは？

という具体的なアドバイスもいただきました。




こうやって真剣にアパートを検討して、

融資や契約の直前に苦言を呈していただきました。

もう後には引けないところまで来てますので

いろいろ言われましたが自分の直感を信じていきたいと思います。

だれも答えは分からないので、

自分が決めた道を進みます！！！


もちろん利回りが15%から20%の物件がいいっていうのは

わかってはいるんですがなかなかそんな物件も

正直、今の自分の状況で高利回りの物件を手に入れるって言う事は難しいかなぁと思ってます。

自己資金が少ないそれを増やすための手段として

今回の新築アパートを購入するということになりましたので

社長とは少し違う視点で見てますので

リスクは当然あるし

「火災や地震や自然災害等があったらどうするの？」

とも言われましたし

確かにその通りなんですが

これがもっと市街地の新築アパートもちろんそれが1番いいんでしょうが

それができるならするんですが、現実問題この利回りで建築できないので

今自分がやろうとしている道を進むしかないのかなあと思っています。

土地が安いと言う事は更地にして売ると言う時も利益が残らないし

建築費用が6000万円位

かかっているので

売る時もなかなか売りにくい値段になると言うことです。

まぁどっちに行ってもリスクはあるし、

スピードが遅くなるし、慎重になればなるほど買えなくなってくるし、

なかなか悩ましいなぁと思いました

大きく社長と違うのはやはり年齢の面で違うのかなあと思っています。

社長はもう50代ですかねずっと物件を持つつもりはないとおっしゃってましたし

買ったり売ったりすることで利益を出していこうと言う考えみたいなのですが

私は若いうちに時間を欲しいと思って動いているので

時間をかけてやるとその分時間が遅くなる歳をとっていくと言うことなので

どちらを取る言う事は非常に悩ましい問題でもありますし、

どっちを取るかっていうのは永遠の課題なのかなぁと思っています。

今回不動産屋さんにアドバイスをいただいて

違った視点で物事を見るとリスクがあぶり出されました。

私には無い視点で

ずばずば物事を言っていただきました。

改めて、この新築アパートについて

しっかり考えて、

逆に、満室にして

順調に経営して

結果で恩返ししていきたいと思いました！

最終的には、ジョイフル大家さんが決断するものだから…

と言っていただきましたし、

今のところ気持ちが揺らぐこともありません！！！！！

ということで、

新築アパートを買う際の葛藤。。。

マリッジブルー的な感じになってますが…

契約は来週！！

精神統一、頑張ります！笑

久々に、こんなに長くnote書きました…

最近短めなのですが…

とにかく続けること！

無理せずに続けますね～(^-^)

それではこのあたりで失礼します。

ごきげんよう。また明日！