第231話　「DIY物件再生で気を付けるべき５つのポイント」

いつもありがとうございます！

ジョイフル大家です。

６月４日決済、８月１日入居が決まり、

やっとリフォームも最終盤…

費用が３０万円って言ってましたが…

もう少しかかりそうな気配が…（アンテナが無い、網戸が無い…　＋１０万円）

利回り下がりそう…

まあ、それでも４０％ぐらいかな…

なんだか、時間かけた割には低くなった印象ですが…

まあ、１００万円ぐらいだから

この不動産投資の世界から消えることはないレベル

だと思って、

もし、失敗しても、生きていけるということに感謝しつつ…

【DIY物件再生で気を付けるべき５つのポイント】

１　買う前に修繕費用が概算

２　購入を決断後にリフォーム構想を経験者、先輩大家に相談

３　リフォームプラン立てる・工期スケジュールを組む

４　外注とDIYの線引きの明確化

５　大家仲間と楽しく作業

今回の物件では短期間すぎて、ちゃんと計画的なDIYが実現できませんでした。

非常にスピード重視のDIYでした！

それはそれでいいのかな…

あまり長期保有はしないほうがいいのかな…

なんて思っていますが…

入居者さんは、エアコン自分で付けるって言ってくれたり、

自分の知り合いの業者にリフォームを頼む

などという発言が…

（建設業界にお勤めのようです…）

物件の価値を上げてくれるかもしれないとひそかに期待しています！笑

１　買う前に修繕費用が概算

なんとなくの金額しか分かっていませんでした。

事前にちゃんと先輩大家さんのDIY手伝いの際に、

予算面も大体でいいから材料にいくらとか、

記録しておいた方がよかったです…

技術ばかりに目が行きがちですが、

実は予算面も利回りが命の築古戸建大家にとっては

命綱だなと…

後の祭りです💦

致命的💦

終わってからきちんと決算しますね…

法人決算も８月締めなので…

そろそろ動かなきゃですね…

２　購入を決断後にリフォーム構想を経験者、先輩大家に相談

今回、たくさんの先輩大家さん、仲間に来ていただきました。

その際に、

あーしたほうがいい、

こうしたほうがいい

などと言ったアドバイスを頂きました。

私は、決済した日の３日後からリフォームを見切り発車しちゃったので…

まあ、入居者さんが決まっていたので、

とにかく手伝いに来て下さるならば、

一気にしてしまおう！という気持ちになり、

その気持ちの赴くままに、

細かいことは気にしないで

ガンガンリフォームしていきました…

次からはしません！

ちゃんと相談します。

買う段階で師匠に見てもらいます…

でも、次はアパート行くことが自分の気持ちの中で確定しています。。。

新築か、築浅がいいな笑

それが終わって、資金が貯まったら

一周してまた戸建に戻ってこようかな。

勤め人卒業を果たしたら、やります！たぶん。

先輩大家さんのアドバイスを全て叶えてしまうと

スピードが遅くなり、入居に間に合わなくなるので、

その中からどの方法が一番いいのか、

その段階でベターなのかを判断する

判断力！

これが大事だなと思いました。

自分の物件だから、

自信はないけど、

決断しまくりました！

その決断の一つ一つが大家としての力量を上げてくれたような気がします。。

３　リフォームプラン立てる・工期スケジュールを組む

こんなの当たり前だと思われるかもしれませんが、

これが初心者は難しいなと…

今までは、自分のペースでゆっくりリフォームして、

購入から貸し出しまで約４か月かかってましたが、

最近は１，２か月で貸し出しています…

スピード感があがっていますが、

これも経験してみなきゃ分からなかったことだなと…

いかに周りの大家さんがすごいのかってのを

じんじん痛いほど実感しました…

スケジュール、タスク管理

…でも、計画立てるのにめちゃ時間掛かってしまったら、

貸す機会損失になるので、

ある程度セルフリフォームの場合はスピードとの兼ね合いもあります。

誰しも、大家Lv.1

なので、ポッポやコラッタを倒しまくるしかないですね…

こんなボロボロの戸建を貸したところで…

家賃５万…

って思うけど、投資額に対するリターンの大きさについては自信が出てきました。

周りにはいろいろ反対されてここまで来ましたが、

自分の決めた道を進んでいるので、

後悔はありません！！！

そう言い切れるのに１年掛かりました。

ま、まだまだLｖ4ぐらいですが…

４　外注とDIYの線引きの明確化

これも、最初は全く考えていなくて、

全部自分でやろうなんて

あまーーーいことを考えていましたが、

リフォームを進めていくうちに、

全然自分ではできない…

って思えてきました…

電気関係は業者さんに頼むことにしました。。。

高いけど、仕方ない！

どうしても自分で出来ない部分があるので、任せます！

業者さんを紹介してもらったのですが、

地元が同じ町ということで…

何かの縁ということで

安く工事を請け負ってもらえました…

ありがたい…

あ、みなさん、テレビアンテナがついているかどうか、

めちゃ大事ですよ！笑

５　大家仲間と楽しく作業

これもやってみて分かったことですが、

いつも師匠の手伝いに同行することが多くて、

すごく楽しかったのです。

話しながら、休憩しながらいろんな話したり

リフォーム終わりにご飯食べたり…

そんな感じでゆるーく楽しくできていました。

今回、初めてTwitterで募集させてもらって、

そんな感じでできました！

今回は師匠はアドバイスを少ししてもらっただけなのですが、

師匠のイムズが継承されて、

楽しいDIY現場になりました！

今後はこの経験を活かして、

他の大家さんのお手伝い、

自分の物件のソフトなDIY

をやっていきたいと思います！笑

今までがハードすぎた…きつかったっす。

雨がめちゃくちゃ降ってて、雨漏りが非常に心配な日々を過ごしています。

それよりも何よりも、

熊本、鹿児島、福岡、佐賀、長崎、大分、宮崎…

九州各県で被害が出ていますね…

被害者が出ないことを心からお祈りいたします…

こうやって普通の毎日が送れることに感謝…

今ある命をしっかり燃やして

社会に還元したいです。

今は自分が生きていくので精一杯なのですが、

数年後には社会にたくさん価値をうみだせるような人間になりたいなと

心から思っています。

ここまで読んでいただいた皆様、本当にありがとうございます。

明日も素敵な一日となりますように…

ごきげんよう。