第151話　「戸建のDIY再生による不動産投資」2020.4.17

いつもありがとうございます！ジョイです！

今日もよろしくおねがいします！

今日は、外に出れないので読書…

「戸建のDIY再生による不動産投資」日曜大家　著
せるば出版

https://www.amazon.co.jp/戸建のDIY再生による不動産投資-家族と一緒に楽しくDIYしながら家賃収入を得る法-日曜大家/dp/4863672403

写真が多くて、実際に購入された金額、賃料などを公開してあり、非常に参考になりました。

また、DIYの方法についてかなり詳しく具体的に書かれていました！

私が今まで師匠に教えてもらったことや、YouTubeで学んだことなども多々あり、復習になりました！

初心者向け、築古戸建を中心にやっていきたい方向けです！

中級者、上級者の方は知っている内容も多いかもしれません。

私は初心者ですので、非常に勉強になりました！

内容の中で、私が特に勉強になったところに絞ってお伝えします！

DIYの詳しい内容については、本をご覧ください！

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ジョイ的内容まとめ

■　自宅から一時間以内の築古戸建に特化して10軒。

■　リスク分散、出口、実需向け売却

■　自分でコントロール可能

■　️設備の一部を新品にしてイメージUP。

■　外回りは高圧洗浄機でキレイに。

【客付️けについて 】

■　競合物件について、ネット&業者に聞く️

■　賃料、築年数、間取り、駅から距離、エアコン台数、設備、外観５段階評価、内装５段階評価

■　入居者が古くても住みたいと思える住環境️

■　女性目線で水回り、田舎は駐車場必須️女性目線で水回り、田舎は駐車場必須️

■　退去時アンケート⇒次へ活かすチャンス️

■　成約時アンケート⇒何がよかったのか？️

■　空き物件はこまめに足を運び手入れ ️

■　不動産を通じて地域貢献

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戸建に特化、ドミナント戦略

■　自宅から一時間以内の築古戸建に特化して10軒。
■　リスク分散、出口、実需向け売却　　■　自分でコントロール可能

やはりここでもドミナント戦略。

リスクを分散するためにも、アパートやRCなどではなく、

１戸ずつ所有しておけば、災害、火災、入居者問題なども１戸ずつ対応すればよいので、リスクは低い。

ただし、入居者が入らないと家賃が入らないので、安定は出来ない。

そして、拡大はゆっくりになる。

これは融資が築古戸建に関しては融資が厳しいので、今までの実績が積みあがってないとなかなか引けないとのこと。

ただ、自分のように創業から５か月で３軒満室です！っていうところをアピールしたらいけないかな…

と模索中。

実際、２０１９年後半～２０２０年２月ごろまでは、サラリーマン大家への融資は厳しい！

という意見が大勢を占めており、

今後の不況を考えるとさらに厳しくなることが予想されます。

それでも、融資が下りないこともないし、ライバルは減る一方…

そこで、これからの戦い方をさらに考え、己を磨いていくのみ…。

自分も同じように１０軒ほど戸建を買うかな…。

それが着実に収入を増やしていく方法かなと…。

戸建現在３戸。

投資総額（現金）３００万円　⇒　家賃月収１１．７万円

実際は火災保険などなどありますので、ＣＦが約１０万円として…

今から戸建を買うとして、使える現金が５００万円としたら、

ジョイの妄想方程式…

３００⇒１０

【÷３】

１００⇒３．３

【×５】

５００⇒１６．５

ってことは、うまくいけば（これからの世界でうまくいくかはもちろん未知数ですが…）

純粋な利益としての月収１６．５万円

は達成できるということになります。

現在の月収１０万円を追加すると

２６．５万円…

これって今の勤め人の月収と同じ…

（妄想ですみません！）

あくまでうまくいけば…なのですが、

大きなレバレッジをかけていくよりも、

着実に戸建で実績を積んで、安定した収入を得られれば、

次のステージに行こうかな…と。

だいぶ考え方が変わってきていますが、このボロ戸建については、

大きな暴落もなければ、地価もすぐに暴落するわけではないので、

じっと耐えていきます。

実は入居者さんが、

コンビニ系、介護施設職員系、生活保護系

ということで…すぐに収入が無くなりそうではないので、

賃料についても安定して入ってくるのではないかと考えています。

話がめちゃめちゃ逸れた…💦

時を戻そう！

■　️設備の一部を新品にしてイメージUP。

ウォシュレット、インターフォン、シーリングファン、シャワーヘッド。部品をホームセンターに持っていって見せて、買う。 ️

この辺りも師匠がよくやっているところで、このノートでも紹介していますが、

価値を上げること＝フルリフォーム

って考えている方が多いのですが、

完璧を目指すとダメです！

ボロボロでも貸せます！笑

とりあえず、出来るリフォームして、

とりあえず募集です！！

やりましょう！！

で、入居者が付かなければ、徐々に価値を上げていきましょう！

リフォーム終わっちゃったら、することなくなるんですよ。

今の自分、そんな感じです。

この状況だからさらに仕入れられない…

一部をキレイにするだけでも印象が良くなります！

そのリフォームの加減も徐々に慣れていきますので、数軒回してみるとだんだん分かってくると思います…

■　外回りは高圧洗浄機でキレイに。️

このあたりはまだ自分はやったことないのですが、外壁についてはまずきれいにして、

如意棒を使って、ペンキ塗ります！

ペンキは自分でやりましょう！

風呂場も、外壁も、内壁も… ️

田舎のボロ戸建賃貸経営の心構え

■　競合物件について、ネット&業者に聞く️

■　賃料、築年数、間取り、駅から距離、エアコン台数、設備、外観５段階評価、内装５段階評価

競合物件については、常にチェック。特に募集中であればさらにチェック！

著者は、間取り、駅からの距離などは、几帳面に一覧表にまとめてありましたが、とりあえず見て、評価すること。自分の物件と何が違って、どこが強みか、弱みか。

それを受けて自分の物件がどこが強みなのか。

私は、弱みを消しに行くよりも、強みを前面に出して勝負していった方がいいかなと思います。特に田舎のボロ戸建は。

だって、平均点は取れません！

センター試験で５教科全部で勝負！！

ではなく、理系で２科目勝負！！

みたいな感じ。

ボロ戸建なら、安い！広い！水廻りきれい！

これぐらいでいいのではないでしょうか。

１号物件は２階の壁そのまま。障子もそのまま…

気にしない神入居者さんだったので、助かりましたが、

それでも、そのような神入居者様は、この世に存在するわけです。

ですから、一人に刺さる物件を創り上げること。

そして、それを知ってもらうこと！←ここ重要！

とにかく、不動産屋さんを廻って、知ってもらうこと。

ネットに乗せてもらうこと。

ジ●ティーでも何でも物件の存在を知ってもらうこと。

問い合わせなくても、見る人は必ずいます。

実際、私の物件は閲覧が７００ぐらいで問い合わせ４件ぐらいでした。

そのうち、一件は他の物件で契約して住んでもらってますから…。

運を掴むための努力を惜しまない！

諦めない！

自分は諦めなくて本当に良かったと思っています。

１号物件購入当時、絶対うまくいかないという身内と、応援してくれる人が共存しました。

自分を信じました。

そしたら道が開けました。

努力すれば必ずうまくいくとは言えません。

しかし、努力の方向さえ間違っていなければ、いつかうまくいきます。

どこかの村で、雨ごい成功率１００％のおまじないがある

という噂を聞いて、調査団が駆け付けると、

それは本当だったという話があります。

なぜ、１００％成功するかというと、

「雨が降るまで雨ごいを続けるから」

だそうです(笑)

ずっこけそうな話ですが、バカにできない話だなと。

どういう価値観で、どういうアプローチで、どういう想いで

自分の事業や進む道を歩むのか、

そういったことも大事にしていきたいなと思います。

女性目線・女性入居者ファースト

■　入居者が古くても住みたいと思える住環境️

■　女性目線で水回り、田舎は駐車場必須️女性目線で水回り、田舎は駐車場必須️

これはさっき言ってしまっていますが、

とにかく入居者ファースト。

これは、どうしても自分が住む目線

でリフォームしちゃうので…

女性目線で、水廻り、

男性が気にしない部分でも、女性では気になること多いですよね。

女性がＯＫなら、ほぼ１００％男性もＯＫ

今まで、女性に部屋の汚さを指摘される経験をしてきた男子諸君は多いのではないでしょうか。

トイレが汚い、風呂場の排水溝の掃除が行き届いてない…

みたいな指摘を受けたことがあります…💦

ぜひ、女性になって（女性の方は今まで通り）リフォームしましょう！

最低限のリフォームと矛盾している点もありますが、

これを解決するためのキーワードは、

利回り

これにつきます。

つまり、家賃がどれぐらい取れるか、

これに尽きます。

家賃帯が高く取れるなら、フルリフォームしていいと思います。

この前、物件見に行った３２０万円の物件。

フルリフォームしているのですが、駐車場無しで、おそらく家賃４万円。

利回り１５％

まあ悪くはないですが、最終的には生活保護世帯向けになりますので、

家賃３万円に下がります。

その場合１１％ですよ…

これはきついです…。

キャッシュに余裕があればいいですが、

３２０万円で利回り１１％になるぐらいなら、

ノーリフォームで家賃２万円で出したほうが、利回り上がります。

ある程度そこで資金が貯まれば、退去したタイミングで大規模リフォームでいいのではないでしょうか。

つまり、大手の「カ●タス」みたいに、法人で資金面で余裕がある場合は、いいのでしょうが…

我々、弱小大家は手元のキャッシュ命。

現金を簡単に手放さない。

今の状況でも同じ。

ここで現金を保持している人は強い。

そう思います（私見です💦）

アンケート実施

■　退去時アンケート⇒次へ活かすチャンス️

■　成約時アンケート⇒何がよかったのか？️

これは、最強に参考になりました！！

必ずや真似します！！

まだ退去決まってないですし、もし今後規模を拡大していって、

借主さんの顔が見えなくなったらさらにしたい！

今は、自主管理ですので、直接借主さんと繋がっており、

苦情は受け付けられます！

いつかテンプレート作って、公開したいですね～

地域貢献、不動産は三方良し

■　空き物件はこまめに足を運び手入れ ️

■　不動産を通じて地域貢献

これは、いつも申し上げていますが、

リフォームしていると、地域の方々に声をかけてもらえます。

空きが長い物件ほど、足を運んで、窓を開けて換気。

地域の方にご挨拶。

空き家をキレイにすると、感謝されます。

人が住むと、放火やごみを投げ込まれる、草木が生い茂る…

などの不安が解消されて、地域に貢献…

不動産はやはり！

入居者良し、地域良し、大家良しの

三方良し！

これからも地元に、物件の地域に

貢献していきたいと改めて思います！！

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

多方面で大変な日々が続きますが、まずはお身体を第一にご自愛くださいませ。

皆様にとって素敵な一日が訪れることを祈りまして、

このあたりで失礼したいと思います。

それでは皆様、ごきげんよう。