家族で湘南移住記＃17／いざ、マンション売り出し。価格はどうやって決める？

都内某所、築18年の分譲マンションに住んでいます。
2022年より、心が喜ぶ暮らしを求め、移住を決意！
家族がいても移住ってできる？
そんな壁を乗り越えようと、絶賛奮闘中。

やっと、本当に行動に移す時がやってきました！
そう、今のマイホームの売却。

いざ、売却への一歩

売ることがメインではなく、この物件を売却したお金で次の物件を購入するわけでだから、できるだけ高い価格で買ってもらいたいところ。。

この売却金額というのは、相場はあるけれども、「売主が決められる」というのです。
このことは今回買い替えを検討して初めて知りました。

なので、「１億円で売りたい」と思ったら、１億円で売り出すこともできる、というわけです。
そりゃー、高く買ってほしいけど、高くしすぎたら売れないわけで。
というわけで、相場を見ながらの値付けになります。

金額の決め方は非常に重要。

実は、少し前に、他の不動産業者にも査定をお願いしていました。
今のマンションは大手のマンション会社なので、まずはそちらに相談をしました。

現在住んでいるマンションブランドでの査定

そこで、３つの価格帯を提案していただきました。

①家の状態、相場を見ての査定金額
②急いでいなければ、ちょっと高めに設定するチャレンジ価格
③不動産会社に販売する、買取価格

まず、①はいわゆる「査定金額」です。
市場の状況、家の状態、総合的に見て、このくらいの価格なら売却できるだろう、という価格。
この価格を聞いて、
「え、、、、もっと高いと思ってた。。」
と、率直に感じました。

次の②ですが、すぐに売却する必要がない場合は、ちょっと高くして様子を見ることもできるし、その額で購入していただける人がいるといいよね、という価格帯です。

最後の③は、売主を探すのではなく、その不動産屋に売却する価格です。これは、その後のリフォームにかかる費用や、なかなか売れないかもリスク、即入金する、といった観点からかなり価格は低くなります。

この辺りのことは、以前の記事に詳しく書いております。

不動産業者的には、高く売れればそれだけ販売手数料が入るのでありがたいですが、売れ残っても困るので、堅い金額を提示してくるのです。
※販売手数料は、通常売却金額の３％を払います。
　これが結構な額になる。。

実際の価格はこんな感じです↓

16年前に購入した価格を100とした場合の比率で表しますと。。
※販売手数料など考慮せず

2007年購入時金額　100　
----------------------------
①査定金額　　　　106
②チャレンジ価格　113　
③買取価格　　　 　 95

なんと、③の買取価格は購入時より下回ってしまいます。
①②に関しては、購入金額より上回るようだけど、結局はここから残りのローンを全額返済するので、とすると残りは、、、、と計算すると、期待していた額より下回ってしまうのです。

うーむ。
その範囲内で、物件を購入し、リノベまでするとなると、いったいいくら必要なんだ！？
思い付きでスタートしたので、お金の段取りがイマイチ把握したなかったことを反省しつつ、何とか実現できる方法をみいださなければならないのです。

けど、冷静に考えたら、中古で購入して、16年存分に住んで、リフォームもしない物件が当時より高く売れる！？ってお得な話だよなー、と改めて思う。
物価の上昇下落ってあるけど、お金は水物とは、本当です。

ワンストップリノベ業者の査定

さて、我が家が相談している不動産売買＋リノベの業者。
いわゆるワンストップのリノベ業者ですが、思い切った額を提案してくれました。

④売り出し価格　　　133
⑤想定価格　　　　　126

おぉ。
①はチャレンジ価格であり、このくらいで買ってくれる方がいたら万々歳ですよね！という金額。

②は、値下げを想定して、このくらいで売却できるのではないか？という金額。

このくらいの価格帯で売却でき、ローンを返済して、どれだけ手残りがあるのか、、、と計算すると、なんと！今まで16年間住んできて、払っていたローン返済＆管理費修繕積立に相当する額ではありませんか！

そう、ここに住んで貯金ができていた！？というわけです。
購入当時はミラクルが待っているとは、夢にも思ってもいませんでした。

そう思うと、ここに住んでいた価値は大いにあったな、と当時の選択をほめたえたい（笑）。

まぁ、この金額で売れれば、ですが。

売り出し業者、決定

結局、マンションメーカーの不動産業者はお断りをし、以前から相談しているワンストップリノベ業者にて売り出しを開始することにしました。

こちらの業者さんにお願いしたかった理由は、ワンストップでできることと、もう一つありました。
それは、売り出す際に、おすすめポイントなどを記事にしてくれる点です。
ただ単に、金額、広さ、駅からの距離、、、など、いわゆる不動産検索サイトに載せる情報だけでなく、売主がどんな暮らしをしていて、こんないいことがある物件ですよ！とアピールできるのです。

売主である私としても、手放すとはいえ、それなりに思い入れがある物件。
困ったところもあったけど、こんないいところがあるよ！と伝えて、それを気に入って住んでくれる人がいいなーなんて思うわけです。

こんなベランダも最高！

・周りに建物がなくて、ベランダで過ごす時間が最高
・歩いて行ける土手は気持ちいい
・DIYで付け加えた収納の使いやすさ
・冬の日の入り方で、暖房がいらない暖かさ
など、検索サイトにはなかなか載せられないセールスポイントがあるわけです。

そんなことを記事にするために、インタビュー＆撮影が行われました。

さてさて、このマンションを購入したいと思ってくれる方はいつ現れるのでしょうか。
ワクワクしつつ、売れたらどうしよう、、、などとも思ってしまう、複雑な思いを胸に。。

つづく。