行政書士って知ってます？【水無月８日：農地転用はムズカシイんですよ】

行政書士って知ってます？
遺言の作成や相続の手続きのサポートを中心に業務を行っています。

さて、今日は農地転用の話。

今日は遠くの行政書士の先生が、農地転用の実務について相談に来られました。一緒に勉強会をしている先生のご意見が聞きたいと。

勉強会のメンバー４名と合わせて、５名で、知恵を出し合います。
どうすれば、農地転用ができそうなのか。

今回は、３種農地の５条許可です。
売主さんに不動産屋さん、買主に不動産屋さんがついています。依頼は売主の不動産屋さんから。
「宅地と一緒に売買契約した土地が農地なので、転用できるように申請してください。」

いやーーーーー、軽いなーーーーー。
もともと農地は、いろいろな面で国から支援されている土地です。国としては国策にかかわることなので、簡単に転用を許していないのです。そこがわかっていない不動産屋さんも最近ちらほら。

そして、条件が緩和される一方、許可の見方が厳しくなっている部分もあるのです。

買主さんの明確な用途もわからず、売買契約（仮）を結んでしまって、あとは行政書士に丸投げ。なんてことも、多いです。

宅地ととなりの農地も一緒に売買してほしいのが売主さんの願いなんですが、農地が広すぎて、、、、。農地を自己の駐車場にするのでは、「こんなに広い土地はいらないでしょ。もともと農地なんだから。」と言われかねないのです。これじゃ転用ができません。農地転用には、その広さの農地を転用するに値する明確な理由が必要です。
「買ってから考えます。」では、許可はおりません。

家を建てる、店舗にする、資材置場、駐車場、太陽光発電、、、、いろいろな用途の変更が考えられますが、買主さんの思いと一致していなければなりません。「許可してもらったけど、計画を変更した」なんて、トラブルのもとです。

接続している道路も狭いので、資材置場も不適当です。貸駐車場か月極駐車場か、、、、そもそも。買主さんがそんなことを考えているか。
駐車場にするにしても整地したり砂利を入れたりすれば、費用がかかります。そこまでは、きっと買主さんも不動産屋さんも考えていないでしょう。

また、雨水排水の問題もあります。周りがすべて宅地で、水を流す場所がないのです。おとなりを通すのであれば承諾書も必要です。浸透桝を設置して、地面に浸み込ませるなら、また費用がかかります。

農地転用には、転用に値する明確な理由が必要です。
そして、接続道路や雨水排水の問題をクリアしなければなりません。
また、近隣住民の理解も必要です。水利組合や自治会長から承諾書をもらわなければなりません。

簡単じゃないんですよ、農地転用は。

（今回のポイント）
・農地転用を実行するのは、ムズカシイ。
・土地の利用、雨水排水、費用、近隣の理解などをクリアする必要がある。
・買主と綿密な打合せをして進めることが大切。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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