マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜9月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

顧問先の山梨県のリゾートマンション（築３０年目・５０戸弱）で先日通常総会が開催され、管理会社のリプレイスの議案が承認されました。

このマンションの歴史を紐解くと、現在の管理会社は３社目です。

分譲したデベロッパーに系列の管理会社がなかったため、最初の管理会社は独立系大手のＮ社でした。

当初は管理人が住み込み方式でしたが、リゾート用のため居住者が少なくチェックの目が行き届かないのをいいことに管理人が勤務をサボっていたことが露見して、管理会社に賠償請求するトラブルに発展しました。

その後、大手管理会社のＭ社に変わりましたが、２年前にＭ社からリゾート物件からの撤退を理由に解約の申し入れがあり、現在のＡ社を紹介されました。

Ａ社はマンション周辺のエリアに特化したリゾート物件の仲介業がメインで、マンション管理業は副業的に行っているようです。

しかしながら、そのＡ社に変わった後、このマンションの管理の「質」はガックリと下がったため、危機感を覚えた理事長さんが当社に相談するに至ったわけです。

「管理品質の低下」を示す具体的な状況は、以下の通りです。
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■ 管理人が住込み方式から通勤方式に変わったうえ、週３日・３時間/日に激減して業務対応力が下がったうえ、３人の交代制で責任者が不在。

■ １年前以上に法定点検で指摘された避難器具や非常用照明器具の不具合について、修繕の対応がなされていない。

■ 契約書類、設備点検報告など組合資料の整理がまったくなされていない。

■ 総会議案書案や議事録の作成をはじめ、事務管理業務がすべて遅延するうえにまったく行き届かず、理事長の負担・ストレスは増える一方。

■ フロント担当者が退職等でしばしば交代する。メール等の対応も横柄で、逆ギレされることも・・・
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建物自体は築３０年目ながら高級感もあり、しっかりと修繕すれば十分維持できるハードウェアですが、ソフトウェアの運営管理がこう酷いと１０数年後にはスラム化してしまうのではないかと感じました。

そのため、管理会社の変更（＝リプレイス）を理事会に提案し、それをサポートすることになったのですが、そこからが苦労の始まりでした。

というのも、その立地条件が嫌われて、めぼしい管理会社に声をかけても悉く断られることになったからです。

結局、県内に営業所等のある管理会社を含めて計７社に打診しましたが、もともとリゾート物件を中心に管理していて、今は最大手の管理会社の傘下にいるＭ社１社だけから見積もりを取得することができました。

理事会からは、「もう１社見積もりを取れないのか」と不満の声が上がりましたが、「無い袖」は振れません・・。

なお、リプレイスの検討に際しては、区分所有者へのアンケートも実施のうえ、現状の管理仕様も見直しました。

まず、管理員業務の勤務時間については、現状の勤務時間（週３日・３時間/日）では居住者サービスが行き届かない等の不満が根強くあるため、週５日勤務に変更しました。

また、現状では、日常清掃は別途スタッフが派遣されていますが、これを勤務時間の増えた管理員に兼務させることにしました。

当マンションでは冬季における給水管の凍結防止のための閉栓作業が必要で、以前は住込みの管理人にお願いしていましたが、勤務時間の大幅な短縮で外部に委託せざるを得ない状況になっていました。

そのために、年間３０万円以上の費用を委託費と別に負担していますが、これを日勤の管理員に勤務時間内で行うようＭ社に依頼しました。

また、エレベーター設備保守点検の委託先をメーカーから独立系保守業者に変更することによって、フルメンテナンス契約のままコスト削減を図ることができました。

その結果、管理員の勤務時間を大幅に増やすにもかかわらず、業務の統合や委託先の変更などによって、現状比で年間３０万円強のコストアップで収めることができました。

実際に管理会社が変わるまで３ヶ月ほどありますが、しっかり引き継ぎを行ってもらい、組合運営を軌道に乗せるまでにはまだ顧問としてやるべき仕事はたくさんあるので、頑張りたいと思います。

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＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史

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YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。

管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）

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第15回 ５分でわかる！「マンション管理計画認定制度」＜New＞
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第14回 マンションの機械警備費を見直して半額以下に削減するまで
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1176

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第13回 値上げが止まらない！マンション保険の適切な見直し方
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第12回 責任施工方式？設計・監理方式？ マンション大規模修繕工事はどう進めればよいか？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1153

過去の執筆記事はこちらにあります。↓
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109

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