マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜2月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

神奈川県内にある築２７年目のマンションでは、通常総会で修繕積立金を大幅に値上げすることを決議しました。

このマンションでは、昨年（顧問契約の締結前）の総会で修繕積立金の改定を提案したところ、賛成の数が管理規約の要件を満たさず、承認に至りませんでした。

当時の議案書を確認したところ、驚くことに「特別決議事項」として扱われていたことがわかりました。（区分所有法では、管理規約の改廃や共用部の変更など特に重要な議案は「特別決議事項」とし、「全組合員ならびに議決権総数の各４分の３以上の賛成」が必要と定められています。）

ただ、管理費や修繕積立金の改定は、規約で特に定めがない限り「普通決議事項」として扱われます。（普通決議事項の場合、「出席組合員ならびに出席議決権の半数以上の賛成」が成立要件となります）

そのため、管理会社にその理由を確認したところ、「管理規約の定め方しだいでは、管理費等の改定も管理規約の改定の一部とみなされるから」という回答でした。

ちなみに、管理会社の所管団体にあたるマンション管理業協会や、知り合いのマンション管理士にも問い合わせてみたところ、同様の回答でした。

管理規約のどの部分が具体的に問題になるのかと言うと、以下のような条文のケースです。

＝＝＝＝＝＝＝＝

第２５条（管理費等）第２項抜粋

1）管理費及び（2）修繕積立金の金額は別紙１記載の通りであり、各区分所有者の共有持分に応じて算出するものとする。

別紙１のタイトル

管理費・修繕積立金（第２５条第２項）

（※ 住戸別の月額管理費・修繕積立金の一覧表がタイトル下に記載されている）

＝＝＝＝＝＝＝＝

つまり、規約本文に「管理費等の額は別紙第○の通りとする」のような記載があると、管理費の金額が記載された別表自体も規約の一部とみなされてしまい、管理費等の改定が規約の変更を伴うと解されるため、総会の特別決議が必要となるというのです。

それでは、上述の事例のような管理規約の場合、どのように修正等の対応をすればよいのか？

法律の専門家によれば、以下のような対応が有効とされています。

１） 特別決議事項の一つとして列挙されている「規約の制定、変更又は廃止」の部分に、（別表記載の管理費・修繕積立金等の改定を除く）と追記する。

２）規約本文が別表とリンクしないように「管理費等の額は別に定める」等の文言に条文を変更する。

３）別表に「○○年○○月○○日現在、管理費等一覧表」のような表題をつけ、規約と別に管理する。

とは言え、個人的にはまだ納得しかねるところがあったので、過去の判例を調べてみたところ、なんと約２０年前に控訴審まで闘った訴訟事例があることが分かりました。

【管理費等請求控訴事件（平14（レ）90号　神戸地裁判決）の概要】

■　管理組合が、区分所有者に対して管理規約にもとづき増額改定した管理費の支払いを請求した。

■　しかしながら、控訴人である区分所有者は「管理費等の額を変更するには規約改正の手続として特別決議が必要であり、本件決議は無効である」旨を主張した。

■　裁判所は、「総会において管理費及び修繕積立金の額を決定することは規約の変更に当たらず「特別決議を要しないものと解するのが相当」として控訴を棄却した。

＝＝＝＝＝＝＝＝

こうした判例も実際に存在することから、予防的な観点から規約を改定しておくのが望ましいと判断しました。

また、このマンションでは別の理由でちょうど管理規約の全面改定を行う準備をしていたため、「渡りに舟」とばかりに、上記の専門家の助言をふまえた条文の修正も加えることとし、昨夏の臨時総会で承認されました。

こうして、管理費や修繕積立金の改定は堂々と普通決議事項として取り扱えるようになりました。

皆さんも、念のため今の管理規約を確認されることをお勧めします。

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　┓
┃ 1 ┃　3月度セミナー開催のお知らせ　　　　　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　┛

新年１月に、少人数の参加に絞ったセミナーを開催いたします。

テーマは、「管理委託費の削減事例の分析」です。＼(＾▽＾)／
　
先着５名様までお申し込みを受け付けますので、お早目にご応募ください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　日時・会場　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　令和 5年 3月 18日（土）
　　13:30 ～15:00

LEAGUE　地下１階　ミーティングスペース

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　参加料金　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　テーマと内容　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
1．講　演

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史　

２．個別相談会（※事前にご予約ください。）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）
その他、管理会社の変更や大規模修繕などのご相談も随時承ります。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　　詳細はコチラ　！　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認のうえお申し込みください。

https://yonaoshi-honpo.co.jp/news/811.html

※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
※参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　 ┓
┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　 ┛

私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第1位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第2位 携帯基地局の設置は、マンション管理組合の副収入として有難い！
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/10/23/123226

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第3位 マンションの集合インターホン更新の際に注意したい３つのポイント
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/07/19/124427

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第4位 駐車場の空き区画増に悩むマンションに、カーシェアサービスの導入は有効か？
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/01/21/131505

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第5位 マンション共用部の照明をＬＥＤ化する際に注意したい２つのポイント
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/07/31/162924

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　 　 ┓　　
┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　 　┛ 　　　

マンション管理見直し本舗が運営するサイト「ilodolist」（イロドリスト）」では、快適なマンションライフを過ごすために役立つ情報や知識をお伝えする記事を執筆しています。
　
マンションライフや管理組合での「あるあるネタ」「知ってるとオトクな情報」を中心に取り上げていますので、関心のあるテーマがあればアクセスしてみてください。

＜＜新記事のご紹介＞＞

● 宅配ロッカーのあるマンションにも「スマート置き配」はおススメ！
http://ilodolist.me/smart-delivery2301/

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
● マンション管理計画認定制度「国が笛を吹けども現場は踊らず」!?
http://ilodolist.me/kanri-keikaku2310/

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
● マンション管理計画認定のインセンティブとして、新たな減税措置が浮上！
http://ilodolist.me/kanri-keikaku2212/

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　　 ┓
┃ 4　知らないと損する！マンション管理組合の現場レポート　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　 ┛

YKK AP（株）が運営する工務店・リフォーム店向けの情報サイト「Ａ−PLUG」に、マンション管理組合の運営・管理に関する記事を寄稿しています。

管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第18回 なぜマンション管理会社は防犯カメラのレンタル契約を勧めるのか？＜New＞
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1272

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第17回 マンションの機械式駐車場の撤去・平面化に立ちはだかる「附置義務制度」の壁
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1258

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第16回 管理規約が修繕積立金改定の障害になるリスクにご注意を！
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1222

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第15回 ５分でわかる！「マンション管理計画認定制度」
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1204

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第14回 マンションの機械警備費を見直して半額以下に削減するまで
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1176

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
第13回 値上げが止まらない！マンション保険の適切な見直し方
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1169

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△

このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

【発行責任者】
株式会社　マンション管理見直し本舗
https://yonaoshi-honpo.co.jp/
〒104-0061
東京都中央区銀座３−１１−３　ＬＥＡＧＵＥ２０１
ＴＥＬ：050-6877-6241
ＦＡＸ：03-6868-3459
▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△