マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜3月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

今回は、都内にある顧問先マンションで、昨年末に発生した住戸内の漏水事故についてお話しします。

2階住戸の天井部から漏水が発生したため、当該住戸直上の３階居室の床下配管を調査したところ、給湯管にピンホールがあり、漏水原因箇所と特定された、という経過です。

実は、下記の記事でも紹介されているように、「銅でできた給湯管」が経年劣化した結果ピンホールが穴が開くことに伴う漏水事故は、「マンションあるある問題」の一つなのです。

＜参考記事＞　https://toyokeizai.net/articles/-/626116

でも、この種の漏水事故が意外にもあまり知られていない原因は、住戸内の「専有部分」で発生するためです。

専有部分は、マンション管理組合の管轄範囲ではなく、区分所有者自身が管理責任を負っている部分のため、事故の情報を管理組合では共有しにくいという特性があります。

しかしながら、たとえ専有部が原因でも他人事で済ませられないのが、給湯管ピンホール事故の厄介なポイントです。

この事故の場合、階下の住戸に浸水したため、室内を原状復旧するためのリフォーム工事が必要になりました。

それについては、当然ながら起因者である上階住戸の区分所有者に賠償責任があります。

ただ、被害住戸への賠償に関しては、管理組合が加入している共用部等の火災事故等に備えた保険を適用することが可能です。（なお、加害者である住戸の給湯管の修繕工事については、当然保険は適用できず、自己負担となります。）

それは、「個人賠償責任保険特約」です。

そのため上記保険に加入していれば、賠償部分に関する経済的負担を免れることは可能です。

ただ、同一マンション内で類似事故が頻発した場合、保険会社によっては契約の継続や引き受けを辞退するケースもあるそうです。

あるいは、たとえ引き受けてもらったとしても、保険料の負担が大幅に上がることになることは避けられないでしょう。

なお、上記の記事では、給湯管のピンホールを埋めるライニング技術を有する施工業者の紹介もあるので、早速無償の劣化診断をお願いすることにしました。

特に給湯管が銅管のマンションにお住まいの方は、ご注意ください。

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これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

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最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史　

２．個別相談会（※事前にご予約ください。）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）
その他、管理会社の変更や大規模修繕などのご相談も随時承ります。

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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認のうえお申し込みください。

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※お名前・電話番号・「マンション名」を添えて、本メールへの返信でお申し込みいただいても結構です。
※参加までの流れや、オンライン会議の利用に慣れていない方向けの説明もサイト内でご案内しています。

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第1位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？
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