マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜8月号＞

＜このニュースレターでは、マンション管理組合の理事長をはじめとする役員さんや一般の区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。＞

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

当社をコンサルタントとして管理組合にご紹介いただき、その後２期にわたってお世話になった前の理事長さんから、総会後にお礼のメールをいただきました。

＝＝＝＝＝＝＝＝（原文ママ）＝＝＝＝＝＝＝＝
理事としてお会いするのが本日で最後となりましたが、およそ一年半前にコンサルティングを依頼させていただいてから今までの間大変お世話になりました。
そして様々な課題を有言実行で解決に導いて頂き感謝しております。本当にありがとうございました。

村上様の管理会社に対する厳しい姿勢や指導はコンサルティング契約前とは変わり、当マンションには良い方向に変化したと認識しています(未だ問題は多々ありそうてすが…)。

またこの先も色々と課題が多いかと感じていますが、引き続き今後とも当マンションをよろしくお願いただければと思っています。
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いやぁー、コンサルタントとして１０年目を迎えますが、こうして直接メールで伝えていただけるのはとっても嬉しいですね。
（私はシャイな性格でこういうのが苦手なのですが、見習わねば・・。）

１．きっかけは集合インターホンの更新から！

お付き合いする契機となったのは、設置後２４年を経過して不具合が頻発していた集合インターホンの更新の見積もりでした。

理事会では、管理会社から見積もりを取っていましたが、適正金額を確認するため、当社のサイトページを見つけた理事長さんから相見積もりの依頼を受けました。

その後、当社の紹介を含めて複数の業者から相見積もりを取得した結果、当初見積もりに比べて大幅に下がった金額で工事を発注することができました。

２．管理委託費の適正化のご相談を受ける

これに続いて、今度は「昨年管理費や修繕積立金が増額改定され、区分所有者の負担が増えたので、コスト削減を検討したい」との相談を受けました。

当社にて管理コスト診断を受託し、組合の決算資料、管理委託契約書や長期修繕計画書を提供してもらって診断した結果は以下の通りでした。

■ 管理委託費の診断結果について　
１） 現行の管理仕様を維持した場合：現在比で約２６％の削減余地あり。
　（年間経済効果：１９４万円　→ 戸あたり平均＠５.4万円 ）
２）一部過剰な管理仕様を変更した場合：現在比で約３９％の削減余地あり。
　（年間経済効果：２８９万円→ 戸あたり平均＠８.0万円 ）

３．管理会社との条件交渉をサポート

この診断結果を踏まえ、当社の「マンション管理見直し隊」を総会決議を経てご契約いただき、本格的な管理委託契約の見直しに着手しました。
その後、管理会社と都合３回交渉を行った結果、以下の内容で合意に漕ぎ着けました。

（１）管理委託費の単純減額
機械警備業務や管理会社の諸経費を単純減額してもらいました。

（２）委託業務の一部解約と専門業者との直契約への変更
清掃や共用部の設備管理業務費についても単純減額の提示があったものの、相見積もりを取得した専門業者と比較するとなお割高なため、再検討を求めたものの、折り合いませんでした。

そのため、消防設備や機械式駐車場、エレベーター保守点検については、専門のメンテナンス会社に直接発注することでより大きな削減効果を得ることを理事会で決定しました。

（３）委託業務の一部仕様変更
管理員業務については、３６戸の物件規模に対してやや過剰な仕様になっていました。そのため、以下の通り品質の低下を招かないレベルで以下の通り勤務時間の縮減を提案しました。

【従　前】　週６日（実質 週２８時間）勤務
週５日（月～金）：実質５時間
週１日（土）　　：実質３時間勤務
　　　　　　　↓
【変更後】　週５日（実質 週２０時間）勤務
週５日：午前中の４時間

念のため、一般組合員にもアンケートを実施したところ、圧倒的に賛成多数の回答が得られたため、勤務時間の縮減も加えることにしました。
その結果、年間２３７万円（現在比３１％ダウン）のコスト削減ができました。
戸あたり平均で、年間６.6万円の経済効果ですから大きいですね。

４．駐車場の空き区画対策として設備撤去・平面化をサポート

その後、期が変わってからは駐車場の空き区画問題に取り組むことになりました。
このマンションには全１６の駐車区画がありますが、そのうちピット式２段が計８区画分あります。
しかも、空き区画４つのうち、その機械式が３台分（すべて下段）を占めていました。

また機械式設備の経年劣化に伴い、保守業者から部品交換工事の提案を受けていました。

一方、住民アンケートを実施したところ、現状以上の契約台数の増加は今後期待しにくいことがわかったため、機械式設備の撤去平面化の検討を進めることにしました。

長期修繕計画にもとづいて現状の設備を維持する場合と機械式設備を撤去・平面化する場合でランニングコストを比較したところ、今後３０年間で保守点検費用を含めて１４百万円のコスト削減になることがわかりました。

こうした試算結果を含めて事前に住民説明会を開催して意見交換を行ったうえで、６月の通常総会で本議案を上程したところ、組合員全体の４分の３以上の賛成が無事得られたため、今秋から平面化工事を進めることになりました。（管理規約の「共用部分の変更」に該当するため、特別決議になります。）

管理組合は保守的な組織なので、駐車場の平面化を決めるまでに数年かかるのが通例ですが、検討開始から１年もかからず意思決定できたのには正直驚きました。

そして今月からは「マンション管理見張り隊」の契約がスタートし、正式に顧問としての契約がスタートしました。

今年の課題としては、第２回の大規模修繕工事に向けた準備がありますので、引き続き気を引き締めてサポートしていきたいと思います。

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■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

＜講　師＞
（株）マンション管理見直し本舗　代表取締役　　村上智史

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第1位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？
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第3位　マンション共用部の照明をＬＥＤ化する際に注意したい２つのポイント
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第4位 マンション管理人の勤務時間はどれくらいが適正か？
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第5位 マンション管理士「業務独占資格」へ昇格か！？
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管理会社や大規模修繕工事の施工会社といったプロフェッショナルの方々向けを想定しているので、ブログよりも専門性が高く、少々長めかつ濃い目の内容になっています。（会員制のため最初に登録は必要ですが、記事の閲覧自体は「無料」です。法人向けですが、管理組合名を記載の上ご登録ください。）

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第15回 ５分でわかる！「マンション管理計画認定制度」＜New＞
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1204

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第14回 マンションの機械警備費を見直して半額以下に削減するまで
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1176

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第13回 値上げが止まらない！マンション保険の適切な見直し方
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1169

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第12回 責任施工方式？設計・監理方式？ マンション大規模修繕工事はどう進めればよいか？
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109/contents/1153

過去の執筆記事はこちらにあります。↓
https://aplug.ykkap.co.jp/communities/109

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