熊本県の新築・中古マンションの相場を徹底解説（2023)

この記事では、熊本県の新築と中古のマンション相場に関して2023年末の情報をもとにマンション選択に関して皆さんが判断および比較検討がしやすくなるような有益な情報をまとめています。

新築マンションの供給動向

熊本県のマンション供給に関しては47都道府県でちょうど中間順位となっています。また県内でも新築マンションが建てられているのは熊本市内が多く、その他の市町村は目立った供給はされていません。市内でも特に供給が多いのは中央区です。中央区に次いで東区も多く、近年西区の新築マンションの供給も増えています。

人気のエリア

中央区が人気の理由

中央区は、主要な公的機関や施設がある中心街であり、交通の便、「下通」「上通」などの繁華街、人気の県立熊本高校の学区、そして「熊本城が見える場所が好まれる」という地域特性などからもともと人気が高くマンション供給が多いエリアです。

進む都市開発と新築マンションの供給

近年、熊本県では将来を見据えた都市づくりの為に、熊本市を中心に周辺の市町村に交通のハブ機能を持たせた大規模な都市計画が形になってきており、市内でも再開発が進んでいます。

熊本駅がある西区では2011年に九州新幹線が開通、2018年に熊本駅が生まれ変わり、駅周辺の開発が進行中です。また中央区では2019年には熊本城に直結するバスターミナル中心の複合商業施設「サクラマチ　クマモト」が誕生しました。そして熊本市に隣接する菊陽町に2024年出荷を予定し世界最大手の半導体工場が建設中です。交通網の整備と経済の活発化を起爆剤として熊本市内の中央区、西区を中心に物件数は多くないものの新築マンションが継続的に供給されていることがポイントです。

熊本県の新築マンションの相場

下の表は2013年からの熊本県のマンションの平均価格と平均面積から、供給数の多い70㎡台の価格（ここでは70㎡）に換算し、イメージしやすくしたものです。

価格は上昇傾向
この表から新築マンションの価格は上昇傾向であり、ここ5年で約18％も高くなっていることが分かります。また10年前と比較すると1.5倍以上になっています。

相場のとらえ方
一般ユーザーが熊本県で新築マンションを検討する際はこの全物件の平均価格を参考にする必要はないと考えられます。何故なら熊本県では首都圏に比べると新築マンションの物件数は少なく、そんな中、億を超えるタワーマンションの販売も始まるなどで1つの物件が平均価格を押し上げてしまう現況があるからです。
新築マンションの購買に関して高額物件を候補に入れないのであれば、次のようにそれらを除いて相場を把握することが必要でしょう。

中央区の相場
この表は2023年10月のアットホームで掲載されていた中央区の実物件です。ただし熊本県でも最高ランクの価格の「レーベン上通ザレジデンス」の1億8000万円の物件を除いています。このように極端な価格の物件を調整して初めて、参考になる相場が見えてきます。現在中央区の新築物件では㎡単価が55.1万円です。
（各物件の公表されている価格帯の平均から全販売物件の平均を算出）

ちなみにこの70㎡　約3855万円を35年払い自己資金０円、ボーナス払いなし変動金利0.7%で試算すると月々が103,514円となります。また4LDFファミリータイプとして90㎡で換算すると価格は4959万円、同条件で月々は133,159円となります。

販売中のMJR熊本ザ・タワーにおいては価格帯の幅も広く億を超える物件が多いなど特別な物件となっています。さらに付け加えるならばこの物件の中でも間取り、階数で価格帯に大きく差がありますので個別に検討した方がよい物件と言えます。

本記事記載時点では価格未定の物件が2023年末から申込が開催される予定です。
中央区では、レ・ジェイド上通（138戸）、ポレスター大江プレミア（56戸）、西区ではMJR熊本ゲートタワー（236戸）、レーベン熊本駅レクシア(167戸)など大型物件が熊本市の新築マンション市場をけん引していくでしょう。

熊本の中古マンションの相場

この表は実際売買された中古マンションの物件をまとめたもので、各エリアにおける中古マンションの平均値が見えてきます。

別のデータから現在販売されている間取りごとの平均金額をまとめると次のようになります。（サンプル物件が10件以下の場合、平均価格は未記載）

2019年の取引実績と2023年の販売状況を比べると、平均価格が上昇しています。これは3LD以上の比較的価格の高い物件の供給が増えてきていることと、高価格の物件も増えていることが考えられます。

賃貸を継続？それとも中古マンション購入？

エリアごとに希望する間取りの中古マンションの相場が分かったところで、賃貸がいいのか中古を買ってリフォームする方がいいのかを支払いの面から考えてみます。

熊本県内で住み安い町ランキングで上位にランキングされている中央区と東区でゆったりファミリータイプ4LDKに関して賃貸し続ける場合と、中古マンションを購入してリフォームした場合を考えます。

まず家賃の平均として中央区では12万円、東区では9.5万円という調査結果があります。

次に先に掲載した中古マンション平均販売価格表から、その価格に大規模リフォーム（水周り、クロス、場合によってはフローリングや間取り変更など新築同様にした場合）の参考価格 ※800万円を加え、25年払と35年払で計算すると次のような結果となります。
※大規模リフォームの場合だいたい400万円～1000万円くらいが工事費の目安となります。

実際はこれに管理費や修繕積立金、駐車場代などが追加されることになります。
いかがでしょうか、ローン金利や返済変数によって中古購入＋リフォームの月々の支払いは異なってきますが、家賃と比較すると、大体同等か、購入＋大規模リノベ―ションをした方が少し高いということが分かります。

長い目で考えた場合、ローン完済後、マンションの老朽化までの間に家賃負担がない老後にメリットを感じるか、住環境にはこだわらずその時の家族状況に合わせながら家賃負担が続く賃貸を選択するか、それはそれぞれの価値観によるところでしょう。

まとめ

この記事では熊本県におけるマンションの相場に関して解説しました。
まとめると

・新築マンションの多くは熊本市内に集中していること
・新築マンションの価格は上昇傾向
・供給が多い中央区で販売中の新築マンションの㎡単価の相場は55.1万円
・高額物件の新築マンションも増加傾向
・中古マンションの価格も上昇傾向にありファミリー層の物件も多くある
・賃貸と中古マンション購入＋大規模リフォームでは、一定条件下では月々の支払にさほど差は出ない

となります。

また相場という視点でまとめると、中央区で４LDK、90㎡の間取りを検討する際の月々金額比較（本文中のそれぞれの条件による）は次のようなイメージになりました。

・賃貸12万円
・新築133,159円＋その他費用（物件価格4959万円）
・中古＋大規模リフォーム　116,273円＋その他費用（物件価格2715万円）


いずれもメリット、デメリットがあり、金額的にもなかなか悩ましい印象ですね。

ちなみに新築マンションの価格を考えると、市内にも交通の便が良い周辺のベッドタウンで十分新築の戸建てが建てられる価格です。戸建て住宅にはマンションでは得られないメリットもたくさんあります。もし価格面で戸建て住宅をあきらめていたという方がいらっしゃるのであれば、一度検討されてみてもいいかもしれません。

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