夢のマイホーム！はもう古い？”半住半投”という考え方！

こんにちは！株式会社WE LEAD事務局です。
本日は”半住半投”という考え方についてご紹介して行こうと思います。
弊社でも段々とクライアントからのご相談が増えている内容です。
是非ご覧ください。

そもそも半住半投って？？

半住半投と聞くと、半分住んで、半分投資と思われる方も多いかと思います。
弊社の半住半投は「将来の資産形成を考えた上で住宅を購入する」というコンセプトでコンサルティングを実施しています。
具体的には以下の要点です。

兎にも角にも「割安」が命

弊社のサービスの一つで「We-Sigma」という物件偏差値ITツールがあります。こちらを活用し、周辺相場よりも割安な物件を検索します。
分母の戸数が多ければ多いほど偏差値の信ぴょう性が上がります。
弊社は常に最新データを蓄積していますので、日が経つごとに統計としての信頼度が増すようになっています。
※23区内、毎日最新データを蓄積、標準偏差、正規分布にて算出
例:港区 　現在1655戸中、偏差値60以上の物件など

指値

買主が希望する購入価格を提示する事を「指値」と言います。
要するに「値引き交渉」ですね！
これをやってくれる不動産業者さんは本当に少ないですが、弊社の提携先は快く受けてくれます！これもクライアントにとっては大きなメリットです。
※一般的には、買主が指定する値段「出値」といいます。

リフォーム

リフォームは、築年数が古い物件等も含め、将来的に買手のつき易い間取り、レイアウトを前提に買主と一緒に考えていくのが特徴です。
当初”半住半投”のサービスを準備している際に、弊社代表の是澤も一般的な「リフォーム業界」の印象がブラックボックスでひたすら悪く、開拓に困っていました。
そんな中、たまたま後輩さんからのご紹介でご縁のあった、現在の提携先不動産業者さんが自社でリフォーム会社も経営しているとの事で、購入からリフォームまで一元で提案可能となっています。
かなりコスパが良く、透明性もあるのでクライアントにとっても安心です。

将来の資産形成を視野に入れるという事

これは4つの考え方があります。

賃貸VS住宅購入はどっちが得？

1つ目は、賃貸VS住宅という議論もある様にどちらが得なのか？という論点です。弊社は「住宅購入一択」とお伝えしています。
あくまでも、”超低金利”という事が大前提ですが、以下の計算式をご覧ください。

※イメージ※

物件：勝どきのタワーマンション　
グレード：60㎡　32階　築年数13年　
想定価格：8,000万円

◆賃貸の場合
家賃　240,000円
年間　2,880,000円
仮に4年住んだとしたら、11,520,000円をオーナーへ払います。
当然ながら1円も資産化しません・・・。

◆購入の場合　35年ローン　金利0.40％
月々返済　204,152円
内元金返済　177,545円
利息　　　　26,607円
仮に4年住んだとしたら、約8,500,000円の残債が減りますのでその分が資産化していると考えれます。

こう考えると、圧倒的に購入する方が資産形成の観点からも健全であると言えます。

出口の選択肢

2つ目は、出口の選択肢です。
現在はディンクス(DINKsとは、「Double Income（共働き）No Kids（子どもを持たない）」の略で「子どもを産まずに二人の生活を続けよう」と決めた夫婦のこと。)世帯やリモートワーク普及による地方移住、少子高齢化という背景もあり、ひと昔前の様に買ったマンションに一生住み続けると言う選択が薄れつつあります。
お子様が大学進学と同時に、地方へ移住するというクライアントも多くいらっしゃいます。
その時に「住み替え」と共に住んでいたマンションを「売却」するという選択も出てくるかと思います。
その売却を購入当初から想定して物件を選び、出口を考えリフォームを検討するという考え方です。
そういった意味で将来の選択肢を「一生住む」のみから、「住んでも良いし、売却してもメリットがある」という考え方にシフトするのです。

将来の選択肢は多い方が良いです。
住まざるを得ないを避けて、計画通り幸せな生活を送るためのツールとして不動産を活用するという事です。

頭金０のフルローンが良い！

3つ目は、住宅ローンの考え方です。
月々の返済額を気にして頭金を1割～2割入れないと行けない！と思われている方が居ますが、弊社は真逆の考え方です。
現在は上記に掲げた通り、超低金利時代です。
35年ローンも1％を切っている状況ですので、借りるだけ「得」という事です。
仮に勝どきのマンションを購入する際に、2割頭金を払う人と投資思考がある人の比較をしてみます。
頭金を払う方は、2割を先に払い、月々のローン返済額と利息を減らします。
逆に投資思考がある人は、その2割の頭金をNISAにて運用するという事とします。

※イメージ※
勝どき　8,000万円のマンションを購入と想定　

・頭金派　
1,600万円を頭金にローンを35年0.4％で組む

月々返済　163,321円
内元金返済　142,035円
利息　21,286円

・フルローン+プラスα派　
1,600万円を頭金に入れず、
複利5％で35年運用

月々返済　204,152円
内元金返済　177,545円
利息　　　　26,607円

次に1,600万円を複利5％で運用すると、年間約80万円の運用益が出ます。

月々にすると約6.6万円の運用益があるので、差し引きすると実質は、
月々返済額　111,545円
という計算も可能なのです。

※イメージ図

仮にそのまま住宅ローン返済に充てずに運用し続けた場合に、35年運用し続けると・・・。
なんと9,173万円という試算も出来るのです！！

※イメージ図

先日林先生の初耳学という番組でもアーリーリタイヤした”厚切りジェイソン”がコメントしていましたが、投資をするだけで「タダで家が手に入る！」とも考える事が出来る訳です。
かなり極端に感じるかも知れませんが、事実投資を行っている方からすると割と普通の事なのです。

勿論前提である年利5％が上手く運用結果を生んだ事も条件に入りますので確実にこうなるとは言えないですが、銀行に置いておくよりは100倍マシだという事です。

※投資はリスクも伴いますので、自己判断、責任でお願い致します。
当社は本情報に基づいて被ったいかなる損害についても一切責任を負えません。

税金対策について

4つ目は、税金の考え方です。
住宅用の売却については、いくつかの税金の控除があります。

住宅ローン減税

住宅ローン控除は納めた所得税（控除しきれなかった分は住民税の一部からも）から年末の住宅ローン残高×控除率0.7％の分が戻る制度です。つまり、年末の住宅ローン残高が3000万円（上限額内で）あれば最大で0.7％分の21万円が戻ってくる計算となります。

マイホームを売却した際の特例

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

マイホーム買い換えた時の特例

特定のマイホーム（居住用財産）を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。
※これら税金については少々細かいので別の記事にてご紹介致します。

この様に一重に半住半投と言っても、奥が深くフォローアップ出来る業者は圧倒的に少ないです。
弊社代表の是澤も提携先を開拓するのに本当に苦労しました。
これから住宅購入を検討されいている方には必ずお力になれると思います！

具体的に資産形成の相談を受けたい場合は！

この記事をご覧頂き、ご興味がある方は是非お気軽にお問い合わせください。

■株式会社WE LEADについて
閉鎖的な金融業界に風穴を開けるべく「ファイナンスとテックを融合させ人々の未来に感動を」をビジョンに活動する企業です。

「資産形成、運用、保全」をテーマに、クライアントの未来の選択肢を増やし豊かにすることが使命です。保険会社や保険代理店、不動産投資会社とは違い、販売業務は行っておらず、客観性を重視した「総合フィナンシャルプラットフォーム」を目指しています。

【資産形成の相談LINE＠】
https://lin.ee/P6eZdwo

会社名：株式会社WE LEAD
設立日：2019年6月26日
代表者：是澤 始
所在地：〒103-0027 東京都中央区日本橋３丁目６−２　日本橋フロント 1F
URL：https://tech-asset.we-lead.co.jp/

■お問合せ先
メールアドレス：support@we-lead.co.jp

本日もお忙しい中最後までお読み頂き有難う御座いました！

株式会社WE LEAD　是澤

Copyright © 2022　WE LEAD Co. Ltd.