不動産投資と株式投資はどちらが儲かるか考える(100の法則と72の法則）)
はじめに
今日は昔の不動産投資用の勉強用ノートからの転載です。
メモを読み返してみて、これいいなと思った物を載せていこうと思います。
１００の法則とは？
「100の法則」は、単利でお金が2倍になる期間が簡単にわかる便利な算式です。計算式は下記の通りです。
100÷金利（％）≒お金が2倍になる期間
例として、500万の物件を利回り7％で運用した場合、100÷7=14.2なので
14年で物件価格500万相当＋家賃収入500万円で２倍になるという計算です。
72の法則とは？
「72の法則」は、複利でお金が2倍になる期間が簡単にわかる算式です。計算式は下記の通りです。
72÷金利（％）≒お金が2倍になる期間
例として、米国株の平均利回りとされる3%で株式を運用した場合は
24年で100万円複利で米国株を運用し続けて2倍になるという計算です。
ここまでで、不動産投資と株式投資において、２倍になる期間の計算方式は分かったと思います。
次に、相場観で比較してどちらが儲かるのか考えてみたいと思います。
不動産投資と株式投資はどちらが儲かるのか
不動産投資の場合
東京２３区の平均的な区分マンションの相場は築20年を超える物件では7～8％だそうです。
区分マンションの利回りの目安は？
区分マンションは、新築物件は購入価格が高くなるため、3～4％の利回りが理想です。 中古物件は修繕費用を踏まえると、築20年程度では5.5%、築20年を超える物件では7～8％が目安となります。
また、この７～８％というのは、表面利回り（年間が家賃収入が全費用に対しての割合）と思われ、
自分の肌感覚ですと、区分マンションであれば実利（年間の家賃収入から物件維持管理費や諸税金を引いた全費用に対する割合）はそこからマイナス１～２％、つまり５～７％です。
ここで、先ほどの計算式に照らして考えると、下記の通りです。
20年（100÷5） ～ 14年（100÷7）
つまり、1000万相当の区分マンションを購入すれば、14年～20年で物件1000万円相当＋1000万円の家賃収入になります。
（※物件価格は年月に応じて目減りしますが、減価償却で経費計上する事で相殺している想定なので、ここでは同額とみなします。）
株式投資の場合
次に株式投資です。上記の通り、3%が平均の米国利回りですが不動産投資と同率の5%～7％で1000万円で運用した場合を考えてみます。
福利の計算式に照らし合わせると下記の通りです。
14年（72÷5） ～ 10年（72÷7）
つまり、1000万円相当で5～7％の利回りで株式を複利運用し続けると10年～14年で2倍になるという計算です。
結論
結論、不動産投資と株式投資では、２倍まで資産を増やすのに６年～４年程の差があるという事が分かりました。
同条件では株式投資の方が良い。ただ…？
複利と単利を同条件で比較したので、この結果はあたりまえですね。
ただ、ここで２点、考えてみます。
1000万円の現金が一般市民に用意できるか
安定した米国株が３％なのに、５～７％の利回りで運用できるか
５～７％の利回りを得る為に、PCに張り付く労働時間が確保できるか
これら課題を解決できるでしょうか？
これが、不動産投資が投資先として「も」良いと言われる理由です。
「不動産はレバレッジ（借金）できるから良い」、「ミドルリスクである（利回りが相対的に高い）」
事が選ばれる理由であると分かりました。
以上
勉強ノートのまとめは以上です。
皆さんの思考のきっかけになれば幸いで御座います！
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